发布于:September 2, 2020 编辑: Sunlight Xiang 新冠疫情以及在家办公的趋势正在改变全球房地产和投资趋势。在美国,某些风景秀丽,通勤便利的小镇的房地产十分火热。今年二季度,纽约州的Kingston都市区,也就是Ulster县的房价涨幅在美国所有都市区当中居首。在加利福尼亚州的Lake Tahoe以及附近的Truckee,房产经纪抱怨他们已经“无房可卖”。在蒙大拿州的西部地区,比如说Bozeman,外地买家房都不看直接掏现金拿下。 上述这些地区的共同点,除了有山有水,风景秀丽,就是在家办公的人数很多,甚至在疫情爆发前就已如此。这些都市区和聚集区也是美国人口普查局《2018年美国社区调查报告》(2019年的数据将于今年晚些时候发布)当中在家办公员工比例最高的地区。 寻找下一个特斯拉和SpaceX!国际金融投资博览会(GCFF)2020年线上投资会议——投资创新领域将于2020年9月10日正式举行,会上将向北美地区的华人投资者介绍科技、清洁技术、医疗保健、生命科学、金融科技和大麻等快速增长创新领域中最新的投资机会。本次线上大会由北美投资讯息有限公司主办,重点推介12个上市和私人公司的投资机会,并提供英语和普通话同传服务。 GCFF 2020年线上投资会议——投资创新领域免费注册,欲了解更多信息并注册请点击以下链接:https://gcff-sep-2020.eventbrite.ca 除了上面提到的Truckee、Kingston和Bozeman。Faribault和Northfield也是一对迷人的小城镇,并且距离明尼阿波里斯和圣保罗的车程都不到1个小时。Northfield有卡尔顿学院和圣奥拉夫学院这两座顶尖的文理学院,并且空气中有一股特有的香气,这可能是这座城市在家办公比例较高的原因所在。该名单当中的其他地区,多数都临近高山或海滩,在家办公比例高的原因似乎不言而喻。另外,Lawton地区是美国基地Fort Sill的所在地,该地大多数的在家办公岗位都来自于军队。与此同时,The Villages是一个快速发展的养老社区,没有海滩和高山,但有很多的游泳池和高尔夫球场。这里的多数人都没有工作,但很多人都在家办公。 这里有必要进行名词解释。美国人口普查局这份调查报告当中的聚集区,指的是至少有一个人口在10,000-50,000之间的城市集聚群,并且具有以通勤纽带为核心的高水平的社会和经济的整合,而都市区是围绕人口规模在50,000人及以上的集聚群发展而来。有些区的规模实在太小,以至于美国人口普查局无法获得可靠的2018年在家办公数据,但2014年至2018年期间的5年估算数据发现了更多的在家办公天堂,比如说加利福尼亚州的Clearlake(13.4%),犹他州的Summit Park(包括Park City;13.1%),新墨西哥州的Taos(12.3%),以及马萨诸塞州的Vineyard Haven(11.9%)。此外,爱荷华州的Fairfield(12.5%)名次也比较靠前,这个地方不太为人所知,但很明显是创意阶层的热土,有很多初创公司诞生,还有很多在玛赫西国际大学接受培训的超验冥想者。 这么看来,在家办公以及人口从大城市向小城镇的迁移是大势所趋吗? 不可否认,随着互联网的不断发展,小城镇的优势获得了更大的发挥。不过,上面提到的这些在家办公小镇规模都相当小,人口最多的都市区Asheville人口也仅有424,858,无法承接大城市人口的大量外流。另外,有些地区已经严格限制发展,这意味着新的需求只会不断推高房价,从而反过来抑制人口流入。至于类似俄勒冈州的Bend这些地区,虽然有意愿搞大开发,新建大量住房,但也开始承受高增长的后果。另外,大城市还有很多小城市不具备的吸引人的地方。 另外,从历史上来看,疫情期间人们通常都会逃离城市,但此后都会回流,因此不能以短期内出现的现象作为判断长期趋势的依据。另一方面,当前在家办公,更准确来讲是远程办公的趋势不是现在才出现,20年前互联网开始普及以来,远程办公的趋势就在不断加强。COVID-19疫情只是加快了这一趋势而已。 美国人口普查局1960年以来就已开展这项调查。2018年的调查报告显示,全国范围内在家办公的比例达到创纪录的5.3%,但实际数字应该会更高,并且2020年的这一数据将会有一个明显的上升。另外该报告还透露出一个非常重要的信息:除了类似Truckee和Kingston这样的在家办公小镇,多数在家办公的美国人依然居住在人口最密集的大型都市区(雇人员工人数不少于500,000)。 这些地区往往是大公司后勤所在地,或者是次级的科技产业中心,这样选址的考量因素主要是房地产和劳动力成本。从个人来说,他们考虑的是生活成本和生活质量。 不过,旧金山区域的房价极高,同时也是核心科技产业中心,但该地区2018年的在家办公人数要比第一张图中所有地区的合计人数还要多。另外,房价更高,科技行业更集中的圣何塞区域在家办公比例却只有5%,甚至低于全国平均水平。 另外,在美国人口普查局对全国所有城市,镇以及人口普查定义地方2014-2018年在家办公比例的估算数据中,去除规模最小的密苏里州的Fort Leonard Wood(51.6%,排名居首,8.9%的误差)以及上文提到的Northfield(33.7%),然后再按照多个标准进行分类和重新分类,我得出了两个重要结论: 第一个结论是,大城市的在家办公比例其实很高:波特兰(8.2%)、奥斯丁(8.1%)、丹佛(8%)、亚特兰大(7.8%)、西雅图(7.2%)、圣地亚哥(7.1%)、旧金山和奥克兰(6.6%)。纽约市(4.2%)的比例不高,但曼哈顿(6.9%)的比例高。所以说,在家办公并不只是小镇或市郊的专属。 不过,在家办公比例达到两位数的几乎全部都在小镇或市郊,而且很多都在加利福尼亚州尤其是加利福尼亚州的北部地区。圣何塞-旧金山-奥克兰这个联合统计区,也就是人们常说的湾区就占了大约8%。 这些在家办公比例超过10%的地方有很多山区和海岸景观,相当于第一张图中疗休养小镇的迷你版。不过,也有伯克利(10.1%)这样的城市,以及Marin县和东湾的很多富裕郊区,比如说Lafayette(11.5%)。这些地区距离旧金山足够近,可以满足每日的通勤需求,但离财富和高端岗位的最大来源地硅谷又足够远,房价更低。因此我们可以合理假设,这里居民的工作需要靠近库比蒂诺、山景城、Sand Hill路或类似这样的地方,但大多数时间都可以在家办公。…