来源：倍可亲(backchina.com)
前言：大家以为，只有北上广深等我朝的家长们，才为了学区房火拼吗？nonono，放眼天下，大洋彼岸也有同样的故事火热上演。今天，识局君就为大家介绍一位美丽辣妈，她的家庭刚刚在美国完成购房。她会跟各位读者谈谈美国刚需之下的房产市场，和个体体验。
春节后，当北京、上海、深圳等超一线城市的房价掀起一波又一波新高潮时，北美房地产热点城市同样热火朝天。作为才到美国不到两年的苦逼工薪家庭，我们同样挤进了买房、哦不，是抢房的大潮中。
就是刚需
记得砖家分析中国房市时曾经说过：房地产市场有没有泡沫，得看多少是刚需；而一旦房子和户口以及孩子入学挂钩，那么就一定是刚需。
在美国，房子和户口不挂钩，但是却和上学死死地挂钩！美国严格地按家庭地址入学（公立学校系统），所以好学校服务的划片房子理所应当成为了紧俏的“学区房”。孩子转眼就要上小学，我对他要求不高，读个9分左右的公立小学，规范好的学习习惯，不要小小年纪就和地痞流氓毒贩（和他们的孩子）混在一起就行。加上我们所在的大西雅图区房租，也因为大量就业人口的涌入而连年攀涨，算下来房租和月供差不了太多。所以刚需迫在眉睫，买房吧！
我们数了数手上的存款，按照首付20%——比较稳妥能够顺利贷款的最低线，算出了我们可以买得起的房价，加上好学区、交通方便等七七八八划定了一些买房想法，就准备开始买房。
美国梦 美国房
可能大家之前都以为世界上就中国上海、北京、深圳这些地方房价——太不要脸。200万人民币在北京只能买个厕所，在美国呢， “可以买个大花园洋房还带游泳池”，圆你美国梦！
（正在市场上交易的美国中部某小镇标价38万美元300多平米的美丽豪宅，不要买！）
快醒醒！美国这样的房子的确是很多，可都是不那么发达的地区——我说的不是穷乡僻壤，而是工作机会少，平均收入低的地方。虽然这些地方山清水秀，基础设施完善，民风淳朴，可是不适合新移民工作，100年的样子都不会变，房价也没怎么变，甚至很多地方还出现了房价持续下跌和人口下降，除非工作调动，不然也没有机会去那里生活。（识局君注：跟我朝的三四线城市一样一样的，对不对！）。
而美国众所周知的大城市如东海岸纽约、波士顿、华盛顿特区；西海岸的旧金山硅谷地带（感觉这地方已经房价、物价、工资高到令人发指可以完全独立的地步了）、洛杉矶、圣地亚哥和我们生活的西雅图地区因为经济发展，大公司不断涌入，带来大量高收入人才的涌入——为当地带来的最直接变化就是房价持续攀升。
西雅图地区不到一年时间，平均房价涨幅超过了10%——其实从播完《北京遇上西雅图》这个狗血电影以后，房价就开始加速度上涨了，当我听说第二部又要播了，马上拍桌子“买房”！感恩节圣诞节淡季一过，市场以令春天都惶恐的速度迅速进入“一抢而空”状态，感觉夏天到了！当时我正在国内过年，于是靠微信指挥老公开始看房。
（上图为60万美元只能在大西雅图区东区买到100平米小黑屋，基本无法居住。）
房场如战场 不进则退
这里说下在美国买房找中介的问题，一个有经验、负责任的买方中介（Buyer Agent）是买房必需品，他要阅房无数、了解你的需求，同时又会抢房——中介费？卖方承担卖房中介和买房中介的所有中介费，而很多买方中介还会把最终成交价格的1%-1.5%作为返点返回给买方手中。也就是说在美国买房不但不需要出中介费，而且还有回扣拿，所以几乎没有买方会像国内那样“绕开”中介和房主直接交易。虽然中介素质同样参次不齐，但是基本职业道德和操守是他们必须遵守的。
房源信息在网上都可以查到（www.redfin.com和www.zillow.com）是美国最大的房产信息平台，买房看这两个网站就够了），网上不但有房屋的详细信息，还有历年交易情况（被买卖过几次，成交价格多少）、房产税缴纳情况等，因此虚假房源的情况也很少会有。自己设置一下价格区间和基本要求，网络就会帮助你筛选出符合条件的房子。
然后就是联系中介一起去看房，觉得可以就下offer——目前卖方市场下，往往是卖家同时收到多个offer，然后进行第一轮筛选，把那些不肯加钱的、首付太少的、看着就不顺眼的offer筛掉，选几个看上去非常“谄媚”的offer入围第二轮，再仔细比较各个条款（加多少钱啦、要不要做房屋检测啦、肯不肯让房主过户完以后再白住一个月啦等等，五花八门，大有讲究）。
时钟拨回三个月前，老公在美国开始了“朝九晚五上班，周末看我从网上筛选出的房”的日子。
第一个房子，卖家开价50万，觉得除了有点旧，客厅和院子朝北以外都还不错，通过中介我们下了第一个offer，加价3万，未能入选；后来看到这房子55万5卖了。
第二个房子，卖家开价48万，网上图片又新又美好，除了地理位置稍偏僻以外，其余都不错，老公去看完后说完了，两个卧室都在地下，难道我们住地下室？Pass。后来这房子几天后就50万全款成交。
第三个房子……第四个房子……我们自问真不是挑剔的人，但是发现比我们更没底线的人太多：全朝北买不买？已经七八十年的房子买不买？背后是乱石坡的小破房买不买？你不买？有的是人买。
春暖花开后，房价已经越来越高了，房源少不说，每次我们不尽满意、扭扭捏捏地出价后才发现，竟然有十几个人在和我们竞争！然后又被各种疯狂的加价挡在“成功”之外。就好像在超市买白菜还有十几个人和你举牌竞价，好几次我们一次次加价志在必得丧失理智时，还是中介和我们说这房子还是不值这个钱，不能做冤大头。
屡战屡败
今年二月，我回到西雅图后，抢房就进入白热化。往往是周三新房源出来我就自己开车去那房子边上转悠一圈，然后再和中介一起进去看房子，基本周六周日就得决定是否要买，但，周一房子就没了。
最夸张的一次是周四约好周六看房，结果周五下午三点卖方突然通知说他们已经收到一个非常“优势的offer”，准备提前交易了。房子开价49万，说那个 offer已经52万了，除非我们愿意出价比这个更高，否则也不打算让我们看房子了。于是让还在上班的老公迅速回家，同时请求卖方hold住等我们，五点多和中介赶到房子时天色渐晚，下着蒙蒙细雨，看到一车一车的人进房子看房又很快出来，热烈地讨论着。
等排队到我们进去看房子时，已经饿得前胸贴后背，天都全黑了，十分钟时间大约看了下格局，用指南针看了下方向。采光？风景？小区环境？完全靠想象！可是已经没有时间犹豫了！马上下offer，截止时间是晚上8点，我们给出各种优惠条件，并且加价到54万，满怀希望地等到晚上11点，卖方回复如一盆凉水当头浇下：we are for sure won’t take your offer!
屡败屡战
没有时间悲伤、没有时间丧失信心，没有时间唉声叹气。又一次终于我们的offer最后入围，晚上8点价格从50万开始往上加，不断接到中介电话问，说又有人加了我们还加不加，这样一直加到55万时我们还签下“不要房屋检查，贷款不成功押金3万全给卖方”等各种丧权辱家不平等协议。12点，对方口头承诺说卖给你们吧！我激动得到半夜三点才睡着，结果第二天早上，卖方就联系不上了，当时中介说情况不妙。果然，中午的时候回复说，卖家收到了更有吸引力的价格和条款，因此不准备卖给我们了。合情合理，我们唯有move on。
每次去看房基本都能遇到中国同胞，一般遇到自己人越多，我就知道这个房子越不乐观，因为咱们好多土豪不但是全款，而且出价会比我们高得多。
认识的印度、韩国朋友都对我抱怨过，你们中国人来买房以后，我们这些要贷款的人再也买不到房子了！这么说也许有点夸张的成分，但是随着中国买家的大量进入，这绝对是美国热门城市房价节节攀高的主要驱动力，不论白人还是黑人，遇到我们的土豪都得靠边站。
屈服于看不见的手
国内学区房连创天价的同时，我们在美国连续抢房七八个都铩羽而归，和同时期买房的几个朋友交流也大多如此。我们感慨：在美国要买个房怎么也这么难呢，我们出钱的怎么可以这么没尊严呢！
比如，一个朋友准备买一个120万的中型房子，在offer扯皮中，卖家问他们，现在这个社区，因为要在5年后的2英里外造轻轨，他们社区正集体诉讼交通部要求赔偿（这种价值观和国内坐等升值的想法是完全不同的），如果以后赔偿下来了（可能是几千美金），赔偿金也要归原房主所有。
朋友觉得有点不平衡，凭什么你都搬走了还要拿5年后的钱，就填了NO，于是……就没有然后了。以至于后来又一卖方说要把院子里的、他有深厚感情的树搬走，当然是“好好好”；又说夏天搬树不好，等过一阵子再搬，当然也是“好好好”，并且还写了一封充满感情的personal letter给卖方，狠狠得赞美她和她的树——你的树怎么这么美，你不在的日子里我一定好好照顾它们，让你搬走时它们依然这么美。
总结就是，要买到房，必须要跪舔卖方！
期房也能卖
红海中的屡战屡败，不得不让我将战略目光投向蓝海——相当于不再奢望买北京四环以里的学区房，而是看五环六环的房子，因为那里房价相对较低，房子还新一点，也有相对还可以的学校。说看就看，当我把filter重新设置后，果然open your eyes open your mind啊，世界在我眼中不同了——看上了一个新校区。于是马上全家出动看房。
这里是距离西雅图市中心30分钟车程的小城，我们找到这个小区售楼处，里面的值班销售懒洋洋地拿出一张纸说，就只有13、14、1可以买，其余都卖了。 13和14还只是一个框，1已经能看出是房子的雏形了。可是我们一看13和14临街，1的主卧和客厅都朝北，也就是说，如果我们坚持自己的底线就没法买了。
失望而归的晚上，我们拿出售楼处给的坑位图和户型图，和中介一起论证是否要考虑购买。买？不买？不买？买？不断纠结的三天中，又看了两处别的房子，发现越来越差的房子标价也越来越高了，于是中介建议问问这个新楼盘朝北的1号房是否可以降价卖，虽然它朝北，但是户型很好且另外三个房间都朝南，院子又大也是有可取之处的。
打定主意后联系卖方销售，竟然是热线电话，不是打不进电话就是转语音信箱，看来是太忙了。一天后回邮件说，很抱歉，比你们早一天的时候，1号房已经卖了。你们要不看看13和14号房？
每次都是失去一个房子的时候，才又会觉得这个房子的缺点是那么不明显，优点是那么让人难以割舍。我们再次反省自己的挑剔和不痛快，连郊区新房都抢不到，还算不算是个中国人！再不退而求其次，就什么都没了。天人交战后，我不死心又来到了工地，围着临街的13号和14号房工地转悠了半天，钻进工地测量往来车辆噪音，我从心底里问自己，你能不能承受一个有噪音的房子？
回想自己，在大北京朝阳路沿线天天听着公交车报站和京包铁路火车“动次动次”的节奏醒来睡去那么多年，我觉得，是自己矫情了！马上说服老公，买！就挑还比较不临街的14号房吧。把我们的意愿告诉中介，中介又去联系传说中的销售，煎熬地又一天过去了，那边传回信息说，竟然还有一家和我们竞争，也就是说，连新房也要bidding加价了！其中过程不再赘述，结果就是人家买到了而我们又没买到，但是说最后两套房子将在这周放出，敬请期待哦。
到这一刻，我感觉我的小宇宙开始熊熊燃烧，hard模式下长大的我们怎么可能就此放弃。隔天一大早我就又来到售楼处，和工地上的墨西哥工人打招呼，喝着咖啡等售楼大妈来上班。终于，到了下午，我的蹲守没有白费，已经出售的3号房在那天因为买家贷款出问题而重新回到市场，而我因为就在现场，就第一时间获得了这个消息！我们又在第一时间轰炸销售下offer，并且逼着他晚上就回邮件确认收到我们的offer并且处于第一位置。
2015年11月开始看房，2016年3月25日签合同，从用时来说，我们四个多月的买房过程属于非常快速的了，很多家庭需要用半年到一年的时间才能买到心仪的房子。而3月26日我通过系统查询，发现这个小区的房子就已经全部售空了，还没完工的期房销售都如此火爆，让售楼处的美国人都很吃惊，说她从业20 多年，从来没想到有今天。
▼背景知识
【关于贷款】
外国人如果在美国没有稳定收入来源，则可能无法在购房时贷款；但是现在很多外资银行针对境外购房的中国人也有房贷服务。美国买房如果可以贷款，首付比例是比中国低很多的。2008年次贷危机之前，普遍不高于20%，10%很多，甚至还有零首付的房子。然而次贷危机中的美国各大金融机构一朝被蛇咬后，对房贷的审批严格了不少，如果购房的首付比例低于20%，就必须强制购买每个月几百刀的贷款保险（mortgage insurance），以防止贷款人无法按期月供。
【关于房屋类型】
在美国购置地产，大概分为以下几类：
- 土地（land）：就是你可以买下一片空地，上面什么也没有；你可以通过申请许可后在上面建造自己的住房。
- 公寓（Condo）：比较接近Apartment的定义，就是多户集体享有一栋建筑、体格社区的产权。特点是价格相对低一点，而且交通往往便利（相对地），有物业管理帮助你打理小区和户外环境。但是在购房后需要每月支付HOA（业主委员会管理费）用于共同维护小区。这部分费用往往要好几百刀，而且逐年上涨。如果不幸遇到年岁大的小区要集体换屋顶——那还需要一次性额外付出两三万美金。
- 排（Townhouse）：比Condo的集成度小一点，往往是两户分一栋屋子，但是也有一些密集型联排多到四五户联在一起。其实只是格局和Condo有些不同，联排大多是两三层楼，但是在HOA和小区管理方面是类似的。
- 独立屋（house）：独立的一栋屋子，并且带有前院和后院，一般没有HOA费用，但是独立屋的所有维护都需要业主自己动手。同等地理位置和面积的独立屋会比Condo和Townhouse贵很多，水费电费等养房成本也较高，但是升值空间是最大的。
