中国买家资金干涸 美国房市开始由热变冷

来源:倍可亲(backchina.com)

  美国房市在过去四年(2011-15),一直热络,房价持续攀升,买下美国许多重要地标式建筑,但最新形势有变,全美最热的加州房市,尤其是矽谷、旧金山(专题)和洛杉矶(专题),房市突然由热转冷,明显降温。其中一个原因是中国资金突趋干涸,中国买家突然减少,导致房价难再挺升。

  彭博社日前报导,矽谷房地产经纪表示,最近察觉到房市突然放缓,中国买家减少入市,不再像过去数年那样,对作价数百万元的房价可以不计较马上收购。报导一出,其他房地产网站立即跟进,财经网站「Wolf Street」报导,旧金山的经纪也有同样心得,并透露,中国政府打击资金外移,导致中国资金「干涸」(dried up),矽谷和旧金山房市因此应声由热变冷,洛杉矶也一样。

  过去四年,矽谷房市以出价战(bidding wars)和高房价而出名,但近来却出现明显转变。例如,矽谷最炙手可热的巴洛阿图(Palo Alto,史丹福大学所在城市,今年第一季中间房价250万元),截至本月15日,仍有11栋要价500万元以上的房子未售出,售屋停留在市场的时间都超过30天,出价战已完全消失。不但出价战绝迹,巴洛阿图的房子也开始减价,这是过去数年不曾发生的事;其中一栋要价800万元的房子,今年3月底挂牌以来,一直未售出,4月底自动减价50万元。

  矽谷所在的圣他克拉拉县(Santa Clara County),今年第一季成交的500万元以上房子只售出13栋,销量同比跌35%。矽谷房价最高的阿瑟顿市(Atherton),截至本月15日,市场上仍有25栋要价500万元以上的房子未售出,且在市场上已停留超过100天。

  为什么中国资金突然干涸?主因是中国政府打击资金外移。去年8月人民币(专题)贬值后,中国民众和企业担心贬值导致汇价损失,开始大举将资金外移,结果2015年全年从中国撤走的资金高达6760亿美元,中国外汇储备也减少5130亿美元,单是去年12月的一个月内,外汇储备就减少1080亿美元。

  这是巨大的资金外流,不但对中国经济发不利,更可能造成金融危机,中国政府采取紧急措施,阻止资金外移。今年1月,中国政府开始限制外国旅游者国外刷卡上限,每张卡一天最多限1万元人民币,一年最多则为10万元人民币(1.6万美元)。其他措施还有:每人每年最多只能汇5万美元到国外、出国旅游时每人最多只能带2万元人民币(3100美元)、管制国内将钱汇到香港(专题)及外国避税天堂。

  4月初「巴拿马文件(专题)」爆发,文件揭露外移资金的中国人和公司全球最多,譬如文件揭露的36万6000家在避税天堂设立的空壳公司,四分一与中国大陆有关;文件又揭露,中国外移资金多利用香港作为渠道,所以香港办理汇款到避税天堂的中介公司全球最多。 「巴拿马文件」爆发后,中国政府更强化打击资金外移,是矽谷房市资金干涸的直接原因。

  中国打击资金外移行动对美国房市有何影响?一,罗森咨询(Rosen Consulting Group)本月16日的报告显示,2015年中资在美购买住宅达286亿美元,是外国买家之最。但中国客疯狂买房的炽热情况,今年可能有变,因为中国政府开始打击资金外移。

  二,中国买家减少,估计不会对美国整体房市造成冲击,因为美国房市目前仍处于上升和扩张趋势,受影响地区可能只限中国客最喜欢买房的矽谷、旧金山、洛杉矶和纽约(专题)等都会区。

  三,中国持续打击资金外移,将影响矽谷等地房市走势。今年初以来,从中国出走的资金已大幅减少,3月减至350亿美元,第一季减至1750亿美元。中国外汇备2月跌至3.2兆元的最低点,之后又有回升,3月回升至3.21兆,4月又再升至3.22兆。但资金外移情况仍然严重。国际金融研究中心(Institute of International Finance)本月中估计,中国今年全年外移资金将达5380亿美元,因此中国暂时不可能放松管制,来自中国一掷万金的现金买家,难在矽谷等地重现。

  矽谷房市降温,除了有中国资金因素,还有科技业放缓的影响。今年初以来,创投资金大减,初创公司发行初始股(IPO)全面停止,不少还未上市但市值已超过10亿元的「独角兽」初创公司,开始裁员和减福利,甚至倒闭,结果让科技买家大减。在中国客和科技人双双缺席下,矽谷的房市只能「回到常态」;所谓「常态」,就是再不会见到中国客和科技人竞相抢购,导致房价节节攀升的疯狂现象。

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