来源：倍可亲(backchina.com)
6月1日，泗泾地王、周浦地王刺激过后不久上海楼市再迎土地大战，24家房企激战（视频）宝山顾村地块，最终信达地产突出重围以58.05亿拿下，楼板价 37118元/平方米，溢价率303%。如果扣除开发商自持的15%用来租赁的部分，据专家估计，保本售价将超过7万/平方米。
实际上，今年以来房地产业市场已经步入疯狂。“高总价、高单价、高溢价”成为了房地产市场的常态。
据房地产中介机构的不完全统计，仅5月一个月，全国就出现69宗“地王”（同地段楼面价最高，或者总地块价格最高），“面粉贵过面包”又成普遍现象。
一二线城市地王频现
“地王”都出现在哪些地区？它们恰恰都出现在几个房价涨幅居前的热点地区，比如北京、上海、苏州、南京、合肥、杭州、佛山等地。
例如本文开头提到的顾村“地王”，此次成交的是宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，总价58.5亿元，楼板价37118元/平方米，溢价率303%。
五月更是疯狂的一个月。5日，北京昌平3宗地块均刷新区域新高，全部“面粉贵过面包”；13日，南京248亿元出让7幅地，建邺区G11地块经过88轮 竞拍，最终以88亿元成交，溢价率114.6%，成为南京年内总价地王；27日，信达地产以123亿元夺下杭州奥体中心地块，溢价率96%，创出杭州总价 地王；30日，合肥拍卖5幅地，溢价全部超过200%……克而瑞信息集团的统计显示，截至今年5月底，全国“三高”地王总数超过100宗，半数以上溢价超 过100%。
一二线城市成为楼市疯狂的主力军，尤其是二线城市，69宗“地王”中56宗出现在二线城市。
此前统计局的数据显示，1-4月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个，价格下降的城市只有5个。
其中，二线城市房价环比涨幅领涨，位于前三位的合肥、厦门、南京均为二线城市。4月份，合肥新建商品住宅环比上涨5.8%，二手住宅环比上涨6.8%，涨幅最高。一线城市如北京、上海4月份二手住宅环比增幅为3.7%、2.5%。
但在房价绝对值、以及房价同比增幅，一线城市仍居于绝对前列。4月份，北京、上海、深圳二手房价格同比增长37.2%、30.2%、56.1%。
两大因素助力“地王”诞生
由于各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系，土地的稀缺助推了房价的上涨。为了去库存，各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，导致土地流拍。
而楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。每一宗“地王”的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。北上广等地周边土地市场高烧难退，更加刺激一线城市购地热情持续走高。
例如六一“地王”顾村，此前已经一年多没有经营性宅地出让，加上土地市场高温，尤其是周浦地王给市场带来很高期许，同时也有标杆意义，因此市场激烈竞争难以避免，共有24家房企参与了竞拍，高价在所难免。
从楼板价推算，未来成本价至少在5.6万/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达7万/平方米。而目前板块内最贵的项目成交均价约4.6万元/平方米。
与此同时，房地产企业的融资环境在不断改善。债券市场、股票一级市场纷纷重启关闭多年的涉房地产融资，使得开发商融资规模不断攀升，融资成本逐步走低。
2015年，银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。
Wind资讯统计数据显示，截至5月30日的近一年内，房地产融资总额（债权+股权）高达1.42万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.22万亿。
万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示，各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。
以保利地产为例，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初，公司100亿元定增计划获批，成为国内最大单地产定增案例。与此同时，保利还在1月发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，创下新低。
有媒体报道称，在全国100多宗“三高”地块的受让方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案，募资总规模达1768.6亿元。
克而瑞的研究也显示，2015年7月至2016年3月，拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块，总金额5732.4亿元。其中，万科共在41个城市拿下了184幅地块。
首创证券研究部发布的报告称，当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。
各地更严调控恐将出台
地王的出现，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《21世纪经济报道》采访时表示，地王并不好拿，这段时 间集中拿地的多为资金实力雄厚的央企国企，但溢价过高，房企后续能否盈利还要打个问号。一线城市已经出现房价增幅趋缓、成交量下降等趋势。而且房价上涨过 快，与地方政府调控方向相悖，调控政策可能会升级。
参照历史，“地王”频现往往是楼市调控的先兆。2010年3月15日，北京“地王”纪录一日之内刷新三次，40天之后，调控楼市的“新国十条”出台，销售数据从4月之后进入明显的下行通道，地产指数从4月后掉头向下，全年跑输大盘12个百分点。
2013年是上一个“地王”频出的高峰，全年刷出65个地王项目。随后“国五条”、“京七条”纷纷出台，全国14城出台新政加码楼市调控。
部分地方政府已经出手。5月18日，苏州国土局出台“土地限价令”，对当时挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。 5月28日，南京也效法推出了限价令，热门区域住宅地块设置最高限价，开发商举牌若超过最高限价，意味着土地流拍。合肥房管局也表示，政府在必要的时候， 会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷政策重新回归。
火爆的土地拍卖市场甚至引来了中央层面的关注。《华夏时报》27日援引地产界人士消息称，住建部25日召集房地产界资深人士，听取了关于楼市近况的汇报，重点关注了热点城市的地王及其对未来楼市有何影响。
国信证券日前发布报告认为，房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着美元进入加息通道，国内资本继续外流，而从国内货币政策走向来看，虽然央行会采取对冲措施来继续释放流动性，但从近 期“权威人士”的发言来看，接下来中国货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。
因此，对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。
