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融信董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪。图片来源：视觉中国
文丨界面新闻记者 李一帆
一身浅色西服，身材精瘦，浓浓的莆田口音。
8月23日，融信中国（03301.HK）在香港(专题)发布了上市半年以来的业绩报告，其掌门人欧宗洪第一次出现在了公众面前。
第一次公开面对全国上百家媒体，做报告时欧宗洪有一丝紧张。但是在与媒体对话时，他会经常打断下属的发言，插入自己的意见，不经意间展示性格中凌厉的一面。
亲眼见证过上海静安区那块土地拍卖的人应该清楚融信的凶狠——当仁恒和中粮等竞拍者们慢慢地将价格从46亿元抬到90亿元后，拍卖师把加价的幅度从1000万元降低到了500万元，围观者开始等待落槌的那一刻。但是，到了100亿元的时候，融信突然杀出。它信心满满却缺乏耐心，多次以1亿元的幅度加价，而中粮联合体只能以500万元的加价勉强应对。
最后的结果大家都知道了。2016年8月17日，融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平方米的土地（仅仅相当于4.4个标准足球场大小），将中国的土地楼面价提升到10万元/平方米的级别，成为了全国的单价地王。
从那一刻开始，融信成为了舆论的最中心。
“别为我担心，我的账上还趴着140亿元”
欧宗洪首先要面对的是人们对融信负债的质疑。
即使上半年，融信的合约销售额达到了132亿元，已经超过了2015年全年的119亿元，但是相比起他们买地的花费，依然是小巫见大巫。
从2016年1月1日至8月23日，融信新增土地储备358万平方米，平均成本为13332元/平方米，如此算来，总金额达到477亿元。
对这一数字，欧宗洪连忙解释，“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元，现在我们已经支付了65亿元，而我们的账上还趴着140亿元。”
对于一个去年年销售刚过110亿元的公司来说，拥有140亿元现金不免让人惊叹。而这也是融信最为人诟病的地方——高净负债率。
净负债率是考验房企平衡术最有力的指标之一，它的计算方式为“净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产”。净负债率高说明企业的财务费用高，利润空间会被压缩；如果净负债率低，则表明企业不善于利用杠杆，有闲置资金。
1541%，这是融信2014年底净负债率的数字，这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底，这个数字降到了247%，当时，被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大，净负债率为93.4%。
现在，融信的这个数字降到了89.83%。有文章称，融信净负债率的大幅下降，是因为大幅调高所收购土地的估值，从而让净资产大增。
融信首席财务官曾飞燕否认了做高土地估值的说法，“从内地和香港准则来讲，香港对投资性物业会有评估，内地是没有的，大家可以看到，我们物业估值的增加只有900万元。如果要评估土地，1260万平方米评出来就是1000亿元的净资产，这样的话，融信的净负债率就是个位数。”
查阅融信2015年年报可以看到，确实，从2014年底到2015年底，资产总值增加了32亿元，负债总额减少了8亿元，因此让净资产总额增加了40亿元。
对此，曾飞燕解释道，有多种办法可以增加净资产。融信通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入，同时，公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益。
欧宗洪坦言，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。”
他向记者透露，目前融信的有息负债为257亿元。
257亿元，是融信2015年合约销售额的2.15倍，年营业收入的3.5倍。但是，在欧宗洪看来，这完全没有压力——融信的短期借款比例已经从2015年的49%降低到了目前的30%。“下半年，我只需要还20亿元，因为我去年一年没有拿地，今天到期的贷款，大部分都提前还了。”
按照他们的说法，8月拿的110亿元地王不会造成资金压力。融信透露，已经与一个房企达成协议，各自出资一半开发地王。界面新闻记者了解到，融信选定的合作方是万科。而一位熟悉闽系房企的人士告诉界面新闻记者，融信的那部分土地款不一定是自己出，一部分由金融机构以债权和股权的形式出资。
曾飞燕说，“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，到年底现金流都不会少于80亿元。”
发债还债
1541%的净负债率、10万元/平方米的楼板价全国纪录，这两个数字让融信成为了房地产市场中最显眼的靶子。
对于旋涡中心的欧宗洪来说，融信的策略十分清晰：利用宽松的货币政策，全力在杭州上海的黄金地段拿地，然后通过合作开发减少风险，再用新债替换旧债。
上市之前的2015年，年营收41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度，在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月-7月，融信连发四笔私人债券，融资110亿元。宽松的货币政策让大量的资金进入，债务缠身的融信，看起来却丝毫没有压力。
按照曾飞燕的说法，融信正在进行大规模的债务置换。目前，100多亿元的非标准债券已经置换了大部分，剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。
这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏，再加上企业对规模的追逐，成就了这个地王，但是如今，被舆论之火炙烤的，只剩下闽系的野心。
眼下融信的质疑，几乎在每个闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆，本质上都依赖高额的债务。孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日，当孙宏斌以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时，同样被无穷的负面声音包裹。
然而，这些当年看似激进的企业在2015年迎来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场，成功让所有的质疑者闭嘴了。
杭州对于融信，正如苏州之于旭辉，上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨，证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价，3万元的销售均价，也让融信实现了业绩暴增。截止6月底，杭州的三个项目为融信带来了36亿元的销售额，超过总额的1/4。
在业绩会上，欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿元调整到240亿元，并宣称现金回笼保守估计也可以达到100亿元。
在发布会的最后，这个拿了全国地王的男人留下了两句话。
第一句是，我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐——目前，龙湖的净负债率为62.7%，手握162.8亿元现金，被认为是最健康的房地产企业。
第二句则是，我们已经完成了年度的买地计划，下半年基本上不会拿地了。
以下为发布会现场融信高管的对话实录
董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪
执行董事、副总裁林峻岭
执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕
融信上半年有300亿元的土地款，资金来源和风险怎么考虑？
欧宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347亿元的土地款按权益比，我们的土地支付压力为不到200亿元，现在我们已经支付了65 亿元，接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，比如销售下降20%，到年底，充分考虑支出的情况下，现金流都不会少于80亿元。
至于地价，楼面价平均10万元/平方米，扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性，供应量非常少，是上海的核心地段，12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外，如果北京二环拿出来拍一定是地王。
融信给外界的印象是比较激进的。
欧宗洪：融信一点都不激进，看一个企业激进不激进可以在指标上看出来，我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近，在合理范围，我们总的有息负债200多亿元，相比下，市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。
融信的融资渠道有哪些？钱主要哪来的？
欧宗洪：公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元，在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。
融信是怎么把负债率降下来的？
曾飞燕：负债率降低主要原因是：第一，通过上市进行资本结构优化。第二，公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入，同时管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司负债水平。第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下，也适当考虑了策略投资者的引入。
有一种说法，大幅降低负债率是因为重新评估了土地。
曾飞燕：从内地和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价，中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。
公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。
欧宗洪：我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地，这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。（曾飞燕：从公司去年底可以看到，非标那部分占100多亿元，到目前为止基本上置换了大部分，还有非常小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束，目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道，整体负债的成本会下来。）
融创的净负债率下降，净资产大幅增长。
曾飞燕：去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘，合作模式造成少数权益增长。第二，1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。
偿债是否压力？
曾飞燕：公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素，对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算，流动性整体充裕。
欧宗洪：还债压力不大，公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况，本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。
上海的地王项目进度安排是什么？
林峻岭：2018年初推盘，项目80%是100平方米以下，这种设置合理的，非常符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米，总价偏高。我们定位为轻奢豪宅，满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。
融信为什么重仓杭州？
欧宗洪：今年好多城市地价涨得很厉害，但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点，而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。
我们在早前拿了楼面价1万多元的相当位置，至上周同行拿的差不多3.4万元多，是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米，库存量不大，从大杭州来说，今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方，今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说，去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全，我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。
（净负债率按照借款总额减去受限制现金、现金、现金等价物以及初步年期超过三个月的定期存款除以权益总额计算）
