来源：倍可亲(backchina.com)
“从银行贷款1700万元换房，每月月供10万多元”———近日一则上海“80后”夫妻通过假离婚、做高房屋总价等方式换房的帖子广为流传，这种“套路”是否具有操作性呢？
对此，广州房卫士按揭专家郑大源昨天向南都记者分析称，综合上海房价水平、平均收入情况来看，这对夫妻分头贷款是有可能贷到1700万元的。
但某股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者表示，如果这对夫妻是为了买房离婚，而且离婚后妻子买丈夫名下的房子，银行一般是不会做的。
“这是不可能实现的”，某股份制银行上海某支行副行长表示，“离婚证上一看就看出来了，都不用调查。”不过，即便使用假离婚证通过银行审核，也涉及到还款能力的问题。
算账：贷款1700万，月入至少18万
近日，网上流传的这则“80后”上海夫妻假离婚后换房帖子显示，妻子将其名下房子卖掉后，将卖房所得的300万用作首付买丈夫名下的房子，为了多贷款把房屋总价从市价700万元做到900万元，向银行贷款600万元用作首付，买下一套价值1300万元的期房。再将父母名下的房卖掉获得600万元作首付，买下同一小区市价1000万元的期房，最后总计向银行贷款1700万元，月供10万多元，他们打算留下300万元现金用作接下来3年的月供，等房价上涨25% 就抛售。
该帖在上海本地论坛上一经发布便引起热议。
昨天，广州房卫士按揭专家郑大源向南都记者分析了这个案例的可行性。根据现有情况来看，这对夫妻及其父母各自卖掉原来名下的房产，再以首套房政策向银行申请按揭贷款。那么丈夫商业贷款700万，假设贷款年限为30年，利率打 8.5折，则月供约3.4万元；妻子商业贷款600万，同样贷款30年、利率8 .5折，则月供约2.92万元；父母商业贷款400万，考虑到年龄应该超过50岁，假设银行最长允许贷款20年、利率8.5折，则月供2.46万元。
某国有行基层网点负责人对南都记者表示，银行在审批住房按揭贷款时，需要考察收入情况，包括单位等开具的收入证明以及近半年的银行流水，在剔除了一些偶然的大额收入以后，取一个半年平均数。
根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
简言之，就是贷款人必须向银行证明其月收入是申请月供金额的一倍及以上。以前述案例为例，他们需要各自证明月收入7万元(丈夫)、6万元(妻子)、5万元(父母)，才有可能从银行获得相应贷款。
“综合上海的房价水平、平均收入情况来看，这对夫妻分头贷款还是有可能总共贷款1700万元”，郑大源表示。
操作：月供收入证明说改就能改？
某国有行基层网点负责人进一步表示，从房贷审批材料来看，银行一定会遵守银监会的红线规定，但实际操作过程中，各家银行在执行上也存在一定的弹性。“特别是近一两年来，住房按揭贷款成为商业银行优质资产的情况下，各行的房贷业务猛增，部分考核压力较大的银行可能会比较冒进”。
某股份制银行广州分行个贷部负责人也向南都记者表示，如果银行看重那300万元的存款，可能会建议客户修改收入证明，改到满足月供款的两倍，必须要符合监管的要求，不然过不了合规检查。
那收入证明是说改就能改的吗？有资深贷款中介人士表示，这个有一定操作性。该人士分析称，贷款结构是夫妻两人先一人一套，最后再来一套接力贷，一共3套。 “丈夫的那套贷款没有太大问题，妻子这边有两套贷款，操作起来有难度。如果她同时分别向两家银行申请按揭和接力贷，能贷出来的可能性还是有的。”该中介还表示，银行流水和收入证明都可以进行包装。
某股份制银行上海某支行副行长也对南都记者表示，排除前面的流程，如果帖子中丈夫单独来贷或者妻子来贷其中一笔都有很可能会放给他们，因为将3次贷款拆开分别来看并没有什么明显问题。
银行：假离婚买卖房产套取贷款一般不受理
虽然综合上海的房价水平、收入情况等来看，分头贷款1700万元没有问题。但是某大型股份制银行内部人士对南都记者分析表示，这其中涉及到3个主要问题。首先，银行会认真审核二手房交易的真实性，对于前述夫妻之间通过买卖房产来套取贷款的，银行一般不受理。其次，银行对于二手房贷款抵押物委托评估公司进行评估，不是仅看买卖成交价格，而是在评估价和成交价间取低值，并不是买卖价格做高了银行就接受。再次，银行也会审慎评估还款能力，看还款来源和负债能力的匹配程度。
某股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者表示，如果是本来就有贷款余额的就没有问题，但如果像案例中提到的夫妻是为了买房离婚，而且离婚后妻子买丈夫名下的房子，这种离婚的买卖，银行一般是不会做的。
郑大源也指出，案例中这对夫妻说是假离婚，那么前妻去购买前夫的房产，在银行的审批过程中，有很大几率被认定为关联交易，存在套现嫌疑。
某国有大行上海某支行资深个贷经理也对南都记者表示，第一次交易是前妻购买前夫名下房产，是非常明显的关联交易，银行对此类交易非常敏感，一般不会通过。
“这是不可能实现的”，某股份制银行上海某支行副行长表示，“离婚证上一看就看出来了，都不用调查。除非离婚证作假，把对方名字改掉。”不过，即便使用假离婚证通过银行审核，也涉及到还款能力的问题。
“特别是近期上海围绕传言紧急买房的闹剧中，出现了‘排队离婚’买房的一幕。在风口浪尖上，银行通过审批的可能性较低”，郑大源表示。
郑大源和某国有行基层网点负责人认为，这对夫妻的案例在广州实现的可能性较低。一方面是广州住房按揭贷款的平均杠杆水平较低，上海这对夫妻的总杠杆比例超过两倍，而广州地区普遍的杠杆在1.5倍左右，一般不超过两倍。另一方面，“广州的房价相对较低，所以贷款超过500万元的，银行方面就会比较审慎，通常是由网点负责人亲自把关”，前述网点负责人表示。
数据：个人杠杆风险正在累积
从已披露的上市银行中报数据来看，房贷业务几乎成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示，16家上市银行截至今年上半年新增贷款4.32万亿，其中46.2%源于个人住房按揭贷款。
个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。
7 月国内人民币(专题)贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元。姜超表示，占信贷总额的比重已经超过100%。如果房贷增速维持目前25%至30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
而 8月底有传言称上海将收紧房贷政策，导致楼市异常火爆。据网上房地产数据统计：8月末的最后一周(8月22日-8月28日)，上海新建商品住宅成交面积 55.5万平方米，环比暴涨了93.7%；新建商品住宅均价为每平方米43722元，环比上涨5.7%，再次刷新上海成交均价新纪录。
但随后上海市住建委表示，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
