来源：倍可亲(backchina.com)
前言：2012年时，我和天涯著名楼主，财经作家“海神”（或称海思）吃饭时闲聊，讨论中国经济的前景。最终结论是，虽然大家都知道房地产经济这条路继续走下去，对中国不是好事，甚或会出现灾难性后果。可惜，国家的政治结构，决策体系和执行力度等因素决定，中国最终将重回房地产经济老路子。果不其然，墨菲定律在中国永远适用，2009年的一幕再次上演。
兜兜转转，我们又回到当年的老路上。或许太阳之下永无新鲜事，套路拉出去溜一趟回来还是套路，房价暴涨，限购限贷，资产通胀，实体收缩。政府看似用嘴降价，实则只是希望涨得慢一点。富人或坐等房子升值或急着转移资产，中产彷徨恐惧，想方设法买房，穷人基本放弃，等待被北上深折叠。房价已然成为压在所有中国人心头的梦靥。房价为什么涨其实很好理解，过去几年累积的大量新增信贷、高税负导致的实体经济疲弱、地方土地财政和人民币(专题)贬值预期等都是原因。但究其根，最主要动力还是政府需要通过高涨的房价实现经济和政治目的。
目的有三：保就业、稳汇率、护外储！
保就业很好理解，高房价为开发商提供信心，维持地产开发投入，拉动相关产业经济，从而提供职位。更主要的是保证经济的自行车滑动，不至翻车。理想状态是给政府buy time，在减速前进中实现经济转型。理想很美好，现实太残酷。万众创业，大众创新基本破产，所以我们又发明了“慢就业”。一句话总结，该啃老的啃老，该家里蹲的家里蹲，没那么多新增职位给你们应届毕业生。
稳汇率准确来说，应该称之为稳定贬值预期，即不能贬值的太快。以我天朝楼椅的一贯作风，如果人民币汇率下跌的太快，绝对是溃退千里。所以，汇率只能是稳定的下跌，不可超过民众的心理承受能力。每次下跌前都需要几轮的官员加媒体吹风安抚。正如月前财经官员吹风一般。
稳汇率和护外储互为因果。目前中国的M2大概是151万亿，外汇储备3万亿出头。也就是说，外汇储备只够兑换M2的14%不到。政府需要某种货币蓄水池来容纳超发的信贷，才能吸收过剩的资金，避免在货币贬值预期下，民众大量兑换外汇，耗尽外储。
2008年，俄罗斯在一个季度内失去接近一半的外汇储备，单季外汇储备流出2,000亿美元，堪称黑色冬季。中国如果不想重蹈覆辙，则必须在货币贬值的同时，让国内资产升值，吸引资金停留在国内。日本前两年在这方面做得比较好，贬值日元的同时股市稳定上升，成功留住了资金。但2015年后，似乎游戏也快玩不下去了。
因此，人民币资产只能涨，不能跌，才能把国内的资金留住，使其无法冲击外汇储备。去年的股市算是一次失败的实验，僵化的官僚体系对杠杆和流动性的理解属于小白程度，股灾后同样应对失措，导致股市成为货币蓄水池的计划破产。既然新玩意儿玩不转，那么玩回老本行吧。之后有了现在疯狂的楼市。
所有的限购限贷都是政府希望房价不要过快上涨的手段，其目的不是压制房价让民众负担得起，而是维持价格上涨的预期，持续吸收资金。新华社近日的报导中引述专家意见：“一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。”
这种多快好省的口号忽悠不了人，但其核心主旨说明政府还会继续玩这个游戏。
那么，既然游戏要继续进行下去，节奏就不能太快。时间必须拉长，让民众手上足够多的流动资金进入蓄水池。国庆假日期间多地密集出台新一轮调控政策，正是为了把目前快的让人胆战心惊的节奏调慢下来。广州、深圳等调高一、二套房的首付比例就的动作正是吸收民众手头流动性的最佳办法。楼市下跌的风险从银行转移到个人，同时，加大从手上持有可以换美元或流出境外现金的人手里的回收速度，一石二鸟。
那些认为楼市调控政策出来了，资金不会再往房地产去，股市马上就要涨的人们，未免too simple，太过naïve。身经百战的政府比你们不知道高到哪里去了，护外储才是目前的重中之重！不增加供应，只靠限购限贷，不可能压制得住房价，地方政府谈笑风生中又再次试图给楼市续命。举个简单的例子，苹果iphone7出来后供不应求，靠限购、限制分期付款能把炒家打压下去吗？楼市的道理一样。
房价什么时候会跌这个问题困扰着国人。正如我在之前文章里所描述，房价只有在经济出现危机时才会跌。实体经济目前虽然不景，但强大的惯性推动下，短时间内出现重大危机的机会不大。只有当背负着房贷重压的工薪阶层开始失业时，房地产危机才会到来。而最近的调控政策则刚好是针对这一点，提高首付，将大部分有机会供款断流的人挡在门外。所谓续命，可见一斑。
万科内部的一个指标可以作为供款压力的参考。该计算居民部门利息保障倍数，即：
居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出
万科计算出，在2015年该倍数为10.4倍，并指出按照未来十年房贷复合增长率达到20%的假设，到2025年也不会突破安全边际1.5。安全边际是透过其他地区发生房价暴跌的历史数据得出。万科指出，居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期，家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14，2007年时只有1.46;日本第一次时为3.75，1989年时只有1.49;台湾(专题)在1997年时有3.4倍，而香港(专题)仅为1.23
我们通过央行和统计局数据，计算出现阶段居民部门利息保障倍数为9.15倍。仅一年间下降10%以上，可见最近房价涨幅和对供房阶层的刺激有多厉害。
另外一个问题，房价目前位置高不高？我们可以通过几个研究报告来判断。
图1：百万美元能购买多少平米豪宅
这个数据意义不大，豪宅在哪里都是供应有限，不能够作为客观参考指标。
图二：市中心房价（美元）
中国一线城市已经逼近全球一线城市。如果从对外来人口的吸引力来看，纽约(专题)和旧金山(专题)应该至少不比中国的一线城市差，目前其房价已经相当接近。但是，我们需要考虑到在中国极高的基尼系数（虽然早已不公布）前提下，财富集中效应对房价的影响。因此，比较客观的参考指标应该是香港，香港的基尼系数是0.537（2011年数据）。考虑到国内应该比香港还高，一线城市土地供应情况和香港大致一样，而人口结构比香港年轻。所以北上深的房价超越香港并非不可能。然而，当中国一线城市房价超越香港时，房价将正式进入过热阶段。
综合上述，现阶段由于过度杠杆带来的突然暴跌发生的可能性不大。但当房价超越香港时，风险就比较大了。
