来源：倍可亲(backchina.com)
“放假回来,原本以为只是少了个卫生间,没想到连购房资格都没了。”一位深圳购房者在面对国庆期间楼市调控时无奈感叹。
10月4日晚间,深圳市出台新一轮房地产调控政策“深八条”:非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年,信贷要求在这一波调控浪潮中也堪称“最严”。
值得注意的是,这已是继“3·25”政策之后深圳年内进行的第二次调控。
2016年3月25日,深圳市颁布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策,这使得今年二季度深圳楼市成交量几乎腰斩。但房价(专题)仍一路狂奔。
根据深圳市规土委数据,深圳9月新房成交均价为61600元/平方米,比去年同期涨幅超过7成。从全国范围来看,易 居智库研究中心数据显示,今年深圳房价同比上涨为全国第二,环比涨幅为前六。
因此,在深圳房价降温上,从“供给侧”和“需求侧”两端同时发力的“深八条”被寄予厚望。
深圳市规土委主任王幼鹏10月11日在通报房地产调控政策情况时表示:“深八条”出台以来,房地产市场保持了平稳运行,预计接下来深圳楼市成交量在9月份基础上进一步下降,价格也将有望下调。
王幼鹏还指出,国庆期间规土委对40个在售房地产项目、66家房地产中介机构进行了现场检查,查处了3个在售项目和11家中介机构。其中包括了涉嫌违规改建、社会反响较大的“6平米鸽子笼”项目侨城尚寓。
经济观察报查阅了10月以来深圳市规土委每日更新的房地产成交数据。数据显示:10月1日至11日,深圳新建商品住宅共成交1466套,均价为46968元/平方米,与9月61600元/平方米的均价相比下跌了23.75%。
“史上最严”调控
截至10月12日,中国22座城市出台房地产限购、限贷政策,其中深圳的调控政策被认为是最严的。
在非本地户籍购房资格上,社保缴纳年限由3年改为5年,此条要求已与北京同步。贷款比例也在所有城市中提出了最高要求:深户单身人士限购1套、首付至少3成,无房但有贷款纪录者首付5成,二套房首付不低于7成。
对于“深八条”的出台,深圳市不动产估价学会候任会长杨丽艳用“及时、果断、严厉”予以评价。她表示,从内容上看,“深八条”调控措施系统全面,针对性强,在深圳房价持续高涨的情势下,此时出台调控措施是必要和及时的。
除了在“需求侧”的限购和限贷之外,“深八条”还在“供给侧”调控方面为楼市降温创造了条件。
首先,恢复此前的“90/70”政策,同时在土地供应端进行调整,对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时,从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积。同时,企业和个人竞买商品住房用地保证金不得低于出让底价的50%。
杨丽艳指出,优化土地出让模式的相关规定,意味着未来深圳房地产开发将继续向保障房、安居（视频）房、人才房等方面大力倾斜,商品住房搭配福利保障房的模式将成为刚性主流,纯粹商业开发将不复存在。
同时,对房地产开发企业资金门槛和开发门槛的严厉要求,意味着针对地产开发主体的优胜劣汰机制启动,有利于市场回归理性和稳定。
可以看出,这是一场全方位、系统性的楼市调控,深圳楼市降温预期已经形成,投机性因素中短期内将被迫离场。
根据中原地产统计,深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016年3月的30%,但在今年3月后明显回落至20%左右。“深八 条”政策之外,深圳还在二手房市场祭出了另一把调控的“杀手锏”。10月8日上午,深圳市房地产评估发展中心发布通知称,将于11月8日起对房产评估价格 进行调整。
虽然通知并未声明调整的方向和具体比例,但多位业内人士认为,评估价上调的可能性非常大,目的是增加二手房交易环节税费,延迟房产交易频率,以进一步抑制投资需求。
据了解,调整房产评估价格是深圳在全国楼市调控中摸索出的创新方式,上调评估价是调分母的一种调控方式,不需要调整税率,影响的是交易成本。
在最近三年里,深圳房产评估价的调整时间分别是2013年10月、2014年9月、2015年10月和2016年4月,而此次11月8日评估价例行更新距离上一次才半年左右。
一般来说,交易期限未满两年的二套房需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%,共计9.6%。以今年4月1日调整为例,若原评估价300万元、面积90平方米的房产评估价上调50%,应缴的税费为43.2万元,比调整之前上涨了14.4万元。
“市场终于要冷了”
今年5月和6月,深圳新建商品住宅成交均价创下历史新高,分别突破了5万元/平方米和6万元/平方米,在6月13日至19日这周均价创下7万元/平方米的纪录——自“3?25”新政以来,深圳楼市调控陷入了调量不调价的尴尬。
然而10月1日至11日,深圳新房成交均价下滑到了46968元/平方米。
价格下跌的同时,成交量却显著上升。据深圳中原研究中心监测,10月3日至10月9日,深圳一手住宅成交789套,成交面积7.4万平方米,环比分别上升52.3%和48.5%。
深圳中原研究中心经理王飞认为,这是因为政策出台后市场出现了小规模集中成交现象。由于前期供应增加,10月首周备案成交量明显上升,突破了700套,预计新房备案成交量短期内仍会回升。
10月9日,位于南山蛇口片区的山语海项目低价入市。作为新政后第一个新盘,山语海的开盘价定在了4.4万元/平方米,共推出500余套均价在5.8万元/平方米的房源。
这个价格比预期低1-1.3万元左右,让不少人惊呼“市场终于要冷了”。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,山语海的定价主要原因还是项目周边环境不理想,然而在新政后第一个开盘、并且降价,说明对新政的反应较为迅速。
尽管如此,深圳大多开发商并未透露出降价的意愿。中骏四季阳光的营销负责人表示,目前没有任何降价的考虑,也不会因新政影响销售。
今年在深圳布局了400亿高端货值的万科一直倍受市场关注。10月10日,万科董秘朱旭在投资者电话会议中谈到,这次的调控政策非常精确地对投资性需求进行控制,影响最大的是投资客和过分使用杠杆的投资者。
朱旭表示:“调控政策出来之后,万科的项目还未披露价格,还要再等等看,可能会受影响。”
二手房方面,根据中原地产的数据,新政后,有7成二手业主下调了房源价格。其中下调幅度在-5%～-1%区间段的房源占比增加了8个百分点,达到43%;下调幅度在-10%～-5%区间段的房源占比增加了近5个百分点,达到20%。
福田新洲片区的一位中介人员表示:“10月3日前一直有人过来看房,但是4日新政出台后,很多购房者都开始观望了。本来已经谈好价格的客户已经准备签合同了,但在新政出台后临时变卦,不买了。”
王飞认为,本次政策调控力度大,以致市场反应较快、较剧烈,虽然截至目前二手房价格变动不大,但预计随着11月8日调整房产评估价格,未来交易费用可能增加,经理人与购房者对后市的看空情绪也将会持续加大。
去化周期升至一年
过去十年,深圳楼市经历了三个涨跌周期。据中原地产数据显示,这三个周期内上涨的时间段分别是2006年-2007年、2009-2011年、2014年-2016年。
2007年的深圳同样经历了一次史无前例的房价上涨,历时18个月,平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米,仅2007年上半年,房价就上涨了50%。
受房地产周期性波动的影响,2009年初,房价却跌至接近10000元/平方米。
2014年至今,深圳房价已连续上涨20个月,至今累计涨幅为108%。广发证券根据成交量和库存去化周期,对本轮调控的14个重点城市房价下 降时间点的预测显示,深圳房价的下降节点最早在今年11月。“深八条”后深圳市场怎么走?宋丁认为,深圳房价几度上涨几度受调控,但是每次调控带来的跌幅 有限,核心城市的长期供需关系依旧紧张,所以价格支撑力是有的,下跌空间也有限。
尽管“深八条”措辞严厉、政策力度空前,但值得注意的是,尽管政策对非深户购房资格要求严格,但与北京、上海相比,深圳户口取得的难度仍较小。
为了提高户籍人口比例、优化户籍结构,深圳9月1日开始执行户籍新政。新规将深圳户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保 迁户4个类别,前两种类别由积分制变成核准制,只要达到落户条件,可直接申请落户。后两种依据审批制,开辟新的积分制入户通道。
另一方面,受到“3?25”政策的影响,深圳楼市的去化周期已明显拉长。
根据中 国指数研究院数据,深圳1-8月库存量保持在400万平方米左右,除了2、3月,其他6个月去化速度减慢。5月库存量最高,达到了426.98万平方米。
若以今年1-3月的去化速度来看,消化目前库存需要8.2个月,若以8月的去化速度计算则需要18个月;若按照目前每个月成交3000套的水平,大概需要10-12个月消化期。
万科一般使用批售比来作为衡量库存的数据之一。所谓批售比,即销售面积除以批售面积,大于1则表示在加快去化,小于1则说明供大于求。
朱旭透露,在北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉等14个万科重点关注的城市中,深圳的批售比是最低的,9月份达到0.68,最近5个月以来有4个月小于1。
按照万科的项目测算,深圳的库存去化周期是所有城市中最长的,需要16个月。但这在于深圳项目主要是高端货值,“越贵的房子卖的越慢,毛利率越高。”朱旭说。
