来源：倍可亲(backchina.com)
“限购前昆山房价一年涨了60%,然而接下来大批投资客要撤离昆山!”、“破局!房价下跌可能要开始了!”、“危险!楼市(专题)已见顶?房价暴涨背后的元凶已经被揪出!”国庆以来,朋友圈到处都是唱衰房价的信息。
20多个城市的限购、限贷、限价政策,让房价的预期有了“惊天之变”,投资者正在迅速撤离一二线城市的楼市,转战其他领域。
上海、深圳、苏州、昆山、郑州等多地,都出现了个别房东、个别楼盘大幅跌价卖房的传闻。有些微信群还在转发无法辨明真伪的企业应对调控的纪要,说都是“要求房地产项目做好质量管控,以免房价暴跌后,业主以质量为由要求退房,引发群体性事件。”
然而,投资者大规模撤退,就一定会引发房价暴跌吗?要知道,无论是中央政府,还是地方政府,都不希望看到房价的大起大落!调控的主要目的,还是为了让市场更健康!
于是,在20多个城市相继颁布调控措施的仅仅4天后,确保房价不会大起大落的“硬支撑”来了!国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。
前9月的“钱的城镇化”、“金融杠杆的城镇化”,终于由“人的城镇化”代替。
调控的实质:为了赶走炒房客
事实上,即使没有调控,人们对房地产的中长期也充满着悲观。
有一家民营企业的老总,今年在杭州、上海、北京等很多市场拿了大量的“地王”。媒体采访他们时,他们回应总是说看好市场未来趋势。
但在一次酒宴上,他却给同行说了真话,其实非常担心中国楼市未来的不确定,担心日本八十年代末期发生的地产泡沫崩盘,也在国内发生一次。
他比任何人都清楚,今年的房价高涨是怎么来的,投资者大规模流入,购房者大幅度加杠杆的行为,都让人对房地产市场的长期健康发展存有担心。
很多开发商是抱着“赚一票就走”的心态买“地王”,没有人敢拿地放5-10年,因为害怕市场不可延续。
但把房地产当事业的人们并不会希望看到这样的景象,世联地产董事长陈劲松就在自己个人微博上写下“欢迎新调控的十个理由”,其中最为关键的一条就是“一旦疯狂时间太长,所有价值都被投机摧毁”。
他认为,疯狂必须支付代价,或早或晚,越晚代价越大。
一个连房地产的从业者都反对的疯狂市场,显然是不会长久的。但如何调控,却是一门高妙的艺术。让房价自由落体式下滑,不仅仅对地产业是灾难,对整个国家金融体系也将是一个灾难,甚至会威胁社会的安全、稳定。
国务院总理李克强(专题)在昨日举行的中国-葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议上强调了这一点。
他说,有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标,也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线,并且为明年稳定发展奠定坚实基础。
他还说,针对当前中国房地产市场的一些分化态势,将强化,而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,而且要采取有效的措施,符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。
他所说的最关键的一句话是,从房地产市场来看,中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。
几个小时后,国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》为李克强总理所说的这句话,注入了更多内涵深刻的诠释。根据这项政策,不仅省会城市、中小城市将全面放开外来人口落户,像上海、深圳这样的一线城市,也要放开面向普通劳动者的落户指标。
这标志着,在投资者大规模撤离之后,非城市户籍的普通劳动者尤其是数量庞大的进城学习、经商、务工的农业人口,将成为房地产市场的全新消费主力,为房地产市场的中长期发展提供源源不断的“核动力”。
35亿平米的市场需要
如果,让1亿流动人口全部落户城市,那么带来的市场需要会有多大?
中国社会科学院财经战略研究院2013年曾发布《中国经济体制改革报告2013》称,预计2020年中国城市人均住宅建筑面积将达到35平方米。以此计算,理论上的总量会达到35亿平米。
这些需求既会促成居民购买新建房屋,也会为二手房市场带来大规模的置换需要,同时也将促成装修行业的大规模增长,可以说是经济新常态下的一个重要增长引擎。
有人说,外来的农民消费力低下,怎么买得起像上海、北京、深圳这样的高房价城市。让他们当“接盘侠”,不是笑话吗?
这种论调看上去有理,其实却反映了人们对外来人口的偏见和无知。
外来人口,并非只有进城务工的农民工,还有大量的非户籍精英。
单以上海房地产行业为例,拿高薪的房企高管、高级专业技术人员包括中级以上的职业经理人中,户籍上海人比例并不高,绝大部分都是非户籍的新上海人。这一现象也同样存在于金融领域、互联网行业以及其他行业。把非户籍人口等同于农民工,显然是完全错误的。
另外,农民工也不代表着没有钱。他们拥有着农村土地承包权、宅基地使用权。只要这些资产能够确权,可以流动、可以变现,他们就可以把土地承包权和宅基地使用权转让,获取在大城市的购房资金。
在上海、广州的城郊,农业人口的这部分资产,动轧可达千万以上。上海城镇人口甚至以能娶到或嫁给上海郊区人为荣。
如果,未来农业人口所拥有的宅基地、土地承包权和集体收益分配权能够公开流转,他们的购房能力绝不容小觑。
《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》已经明确了这种可能。
《方案》明确要“确保如期完成土地承包权、宅基地使用权等确权登记颁证,积极推进农村集体资产确权到户和股份合作制改革,不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,或将其作为进城落户条件。”
并且要求探索形成农户对地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权的自愿有偿退出机制,支持和引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益,只不过现阶段还只能在本集体经济组织内部。
不过,相信在探索获得成功之后,农业人口的上述三项产权,会最终向全社会开放转让。届时,很多城市的农民,会像上海、广州、深圳郊区的那些农民那样有钱。
而即使是农民在不能向全社会转让所拥有的三项产权的当下。进城农民在北上广深周边的大厂、廊坊、东莞、昆山、嘉兴等地买一套住宅压力也不大。
可以确认的是,户籍政策的全面开放,意味着很多流动人口可以通过落户,来解决买房资格。国庆期间20多城市限购政策对自住购房需求的“伤害”,已经被降至最低。
