来源：倍可亲(backchina.com)
房地产投资状况，取决于政府土地供应规模、房地产开发商资金可持续性，明年一二季度房地产投资出现小调整是大概率事件；如果投资下行压力加大，政府在土地供应方面可能会松绑。由于有刚性需求存在，在目前价格水平上，如果一二线城市加大供地，房地产仍能维持很好盈利，这能促进房地产投资的稳定。
2016年去产能、去库存进展如何，需吸取什么经验教训？原材料价格上涨，引发通胀担忧，后续政策如何把握？三四线城市如何能够有效去库存？区别于以往调控手段，房地产调控长效机制会带来什么？2016年房地产助力经济企稳发挥重要作用，2017年若经济下行压力加大，房地产政策是否会转向？
带着这些问题，21世纪经济报道记者采访了中国人民大学副校长、中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春。
刘元春表示，去产能有效推进，需要改变行政命令式、运动式的方式去产能，“未来要依靠标准、法律、制度来去产能”。对于房地产市场明年的形势，他认为，如果依靠房地产来稳增长，再来一场房地产泡沫，无疑是饮鸩止渴。
运动式去产能要不得
《21世纪》：中央经济工作会议提到2017年“稳是主基调、稳是大局”，有分析认为稳增长会放在首要位置。在你看来，明年稳增长和供给侧结构性改革是怎样的关系？
刘元春：明年总基调依然是稳中求进。目前，中国经济底部企稳态势明显，经济、社会保持稳定，这是向前发展的落脚点。但是靠传统方式稳经济、稳社会是稳不住的，必须要靠改革走出困局、塑造新动力，这个方向很明确。
因此，中央经济工作会议指出，明年经济调控稳中求进是总基调，供给侧结构改革是主线。与过去几年相比，“稳中求进”会更偏重于促改革和控风险，而不是单纯一个“稳”字。
《21世纪》：“三去一降一补”依然是供给侧结构性改革的重要内容。如何看待今年去产能的成效？
刘元春：今年去产能的效果还不错，比预期要好。
去产能工作还需正视以下几个问题：第一，去产能要从煤炭、钢铁行业，向其他行业拓展，很多行业都存在产能过剩。
第二，今年依靠的是行政命令式、运动式去产能，很多地方去产能演变成“去产量”，真正的产能并没有削减。这就带来每当价格开始复苏，一些企业再度开工生产；当政府监管弱化时，过剩产能又死灰复燃——去产能面临着反复。
第三，很多地方过分依赖层层分减、运动式地去产能，供需关系并未达到动态平衡，没有形成长效市场机制，未来要依靠标准、法律、制度来去产能。
《21世纪》：如何按照市场的方式去产能？地方保护主义会否使去产能难以有实质性进展？
刘元春：去产能必须在一些基础性制度上有所突破。地方为何要保护大企业，为何出现“大而不倒”现象？因为地方政府害怕大型企业倒闭带来的社会冲击，担心政绩受影响。因此，需要建立好社会安全网，包括社会保障体系、失业救济体系等，避免大规模失业带来的社会动荡。
大量过剩产能存在于国有企业，地方政府为何要救助？这里必须解决国企软约束的问题。下一步，要推动国企改革和政企体系改革，让国企成为市场经济中正常的竞争主体。
通胀不必过度担忧
《21世纪》：11月份PPI超预期同比增长3.3%，很重要的原因在于去产能带来短期供需变化，导致价格上涨。有分析认为明年煤炭供应可能仍然偏紧。如何看待2017年PPI和CPI走势，当前通胀抬头是否值得担忧？
刘元春：明年通胀不必过度担忧，因为中国总体产能过剩、总体需求不足的状态还会延续，全球价格水平也处于相对较低的位置。
由于基数效应，明年CPI、PPI并不会出现明显回落。PPI上扬程度取决于去库存、去产能的进展，也取决于国际大宗商品价格，预计明年PPI呈“前高后缓”的态势，全年增幅不会超过4%。CPI明年也会有所提升，但不会太高，大致在3%左右。
《21世纪》：如果明年CPI上行到3%，货币政策方面是否会有所调整？
刘元春：货币政策已经很明确了。中央经济工作会议定调为稳健、中性，同时保证流动性平稳，这个表述很明确。
目前中国面临的债务问题很严峻，明年货币政策不可能宽松；同时，大量供给侧结构性改革、稳增长举措和财政支出等，需要货币进行配合，也不会太紧。总体来看，货币政策明年处于相对从属的地位。
总体定位是中性，既不刺激也不收缩，保证流动性相对稳定。因此，明年CPI上涨，不会引起中国货币政策出现较大幅度调整。
长效机制值得期待
《21世纪》：如何看待今年去库存的效果？
刘元春：今年去库存基本没有达到预期目标。
虽然今年商品房待售面积从年初7.2亿平方米，下降到11月底6.9亿平方米，总体削减了约3000万平米。但从结构上来看，库存减少集中在一二线城市，三四线城市库存基本没什么变化。
这样的去库存，导致一二线城市房价暴涨，三四线城市房价未有变化。当前分化的格局，让中国房地产复苏和健康发展，变得更为艰难——这就是说去库存效果不好的原因。
反思背后的原因，一方面，全国上下一盘棋、齐步走，没有考虑各地不同的房地产市场供求关系，贸然实施全面宽松的房地产政策；另一方面，资金“脱实向虚”问题严重，大量资金无处可去，都在进行投机性炒作，加剧了房地产泡沫。今年房地产整体复苏状况不错，但对去库存帮助不大。
《21世纪》：对于来年房地产调控，中央经济工作会议强调因城施策。地方政府被房地产、土地财政绑架，会有动力去调控吗？
刘元春：房地产调控已经纳入政府问责范畴，这是行政化管理的最高手段，所以不用担心地方政府没有经济内生动力来调整房地产，行政问责制度会起到很好的效果。
过去这些年多依靠行政手段调控，使得房地产市场陷入治乱循环的状态，很多人担忧一旦行政调控取消，房价会报复性上涨。
今年中央经济工作会议提到很重要的一点，就是建立符合中国国情、符合市场规律的房地产长效机制，要求在财税、土地等基础性问题上破题。
财税方面，要改变“土地财政”，通过中央和地方财权事权重新分配、税制调整等，来改变地方政府对土地出让金的过度依赖，改变地方政府与房地产市场的利益关系；土地制度改革，比如允许农村集体经营性建设用地与城市国有土地同等入市等。
这些都是大家期盼已久的长效举措，能从根本性打破过去需求管制、价格管制造成的房地产不平衡。对于2017年的调整，大家还是比较期待的。
探索中国特色城市布局
《21世纪》：明年去库存的重点在三四线城市。政策导向上，比如通过加强特大城市与三四线城市之间的基建，提高三四线城市医疗、教育等公共服务水平，这些举措能否有效将人口吸引到三四线城市？
刘元春：房地产不仅仅是简单居住功能，还要考虑到与居住配套的服务，房价其实是综合城市服务的定价。当前房地产分化与城市布局、人口流动有关，下一步调整很重要的就是，改变三四线城市公共服务缺乏的现状，加强三四线城市与一二线城市的互动，这也是相对长效的举措。
《21世纪》：中央经济工作会议中提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”，这是否释放了要限制特大城市规模的信号？这与人口流动的趋势一致吗？
刘元春：中央经济工作会议并没有释放信号说要限制特大城市。疏解部分城市功能，不等于限制它的发展，像北京这样的特大城市，要有带动作用。
房地产调控必须要考虑到城市布局。城市布局要尊重住房需求者的愿望，人往哪儿走，房子往哪儿建。如果不考虑人口迁移、居住者对城市综合服务的需求，简单进行行政化造城运动，必然导致目前房地产短缺与过剩两极分化的状况。
中央经济工作会议提出，落实“人地挂钩”的政策，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，这些都是亮点。
至于什么是中国特色的房地产市场，其具体内涵要逐步挖掘。我国1998年进行福利房改革后，至今不过20年时间，中国房地产市场还在探索中。
中国特色城市布局，不能简单照搬西方模式，不是一厢情愿规划出来的，是由中国人地关系、产城关系决定。比如，当前我国产业转移、替代、升级等还在进行中，产业对劳动力的吸纳还在调整，不同区域、城市的分工格局也在重构中，这意味着未来几年中国房地产市场还将经历震荡分化的过程。再者，目前我国人口总体迁徙，还在向经济增长极集聚。经济增长极的住房需求还会快速膨胀，这要求地方能提供大量房地产。
中国城市带和城市群布局，和未来人口对于城市文明、产业布局的需求，有一个高度耦合期。这是在探索中国特色内涵时，必须要综合考虑的因素。
靠房地产稳增长是饮鸩止渴
《21世纪》：2016年房地产对稳增长作用较大，明年如果经济下行压力增大，房地产调控政策是否会转向？
刘元春：今年一二线城市土地供应不足，限购限价等将带来新开工率的回落；三四线去库存没有明显进展，投资会保持低位运行的状态。总体上，明年全国房地产投资会出现回落。
房地产投资状况，取决于政府土地供应规模、房地产开发商资金可持续性，明年一二季度房地产投资出现小调整是大概率事件；如果投资下行压力加大，政府在土地供应方面可能会松绑。由于有刚性需求存在，在目前价格水平上，如果一二线城市加大供地，房地产仍能维持很好盈利，这能促进房地产投资的稳定。
房地产调控方面，需求仍要有所管制，一二线城市应该加大供地，三四线城市要加大去库存力度。
明年如果经济下行压力加大，房地产调控政策也不会转向。因为稳增长的手段有很多，不仅仅靠房地产维系；如果靠放松房地产政策稳增长，再来一场房地产泡沫，无疑是饮鸩止渴。
