来源：倍可亲(backchina.com)
2016年楼市(专题)大爆发，一些热点城市房价翻番还不至，是历史上涨幅最大的年份。2016年全国商品房销售额首次突破11万亿元，万科全年销售收入3648亿元，恒大全年销售金额达3733.7亿元，同比增长85.4%，首次超越万科，成为“宇宙第一房企”，万科因为股权之争而衰落了吗?
2017年，房价何去何从？
任志强最新内部演讲：2017房价一定暴涨。
任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上作“当前的房地产形势”的讲话。我们剖析一下他认为房价暴涨的理由和逻辑是什么？
一、房地产对GDP和税收贡献大
任志强说：“如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。……所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。……那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。……房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。……房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。”
房地产对GDP和税收贡献大，这是事实，房地产也一定程度上绑架了中国经济，中国经济和中国政府也严重依赖房地产。按任志强的说法没有房地产天要塌下来似的，有这么严重吗？世界上没有那个国家是依靠房地产而成为发达国家的，而历次经济危机都与房地产泡沫有关。任志强作为房地产商，过于强调房地产的作用，却对它的负面作用只字不提。中国经济有路径依赖，但也是权宜之计，而非长久之计，我认为宁可搞基建，宁可把GDP增长目标定低一点，也不要依赖房地产。为了保持GDP增长，为了税收增长，制造房地产畸形繁荣和超级泡沫，造成对实体经济的挤出效应，同时埋下金融风险隐患，引发民众不满情绪，值吗？所以，中央强调房子只用住的，不让炒了，再炒下去，中国经济要完蛋。
二、土地供应总增长为负是房价上涨主因
任志强说：“土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少？1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。”
这个理由是成立的，供需决定价格，供应少了，价格上涨，这是基本的经济规律。政府用限购限贷手段调控房价，表面上很强硬很严厉，实际上是保护高房价。如果增加供应，房价怎么可能暴涨？而政府在房价暴涨的背景下反而采取饥饿营销手段，减少土地供应。政府到底是希望房价涨还是降岂不一目了然吗？毕竟地方政府仍然是靠土地财政生存，也说明政府从来不是真心调控房价，若真心调控房价就学重庆模式。重庆不限购，房价一直平稳，你越限购房价涨得越厉害，别虚张声势了！别侮辱老百姓的智商。
三、城市化是房价上涨的动因
任志强说：“如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。强国的唯一标志就是城市化，……为什么房价高呢，你说你2020年1800万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。……这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。……大家说郑州涨了，我说郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮，两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗？”
这个理由也成立，人口不断流入的城市房价一定是上涨的。房价上涨由旺盛的刚性需求支撑。其次，高铁网络发达和交通枢纽中心城市，房价必定上涨，郑州如此，上海也是如此。两者也是互为因果，人口越多的城市交通越发达，交通发达的城市吸引更多的人口。强者恒强，马太效应。
四、房价上涨与政策周期有关，与货币政策经济周期没关系
任志强说：“房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。”
房价上涨归根结底是货币现象，周小川也说楼市是货币的蓄水池作用，货币超发了，货币宽松了，货币贬值了，流动性泛滥，货币总是要寻找投资方向，房子上涨及上涨预期吸引大量资金的流入，而资金的流入也在推高房价，资金与房价是互为因果，楼市也是资金推动型的。但货币不是平均分流到各个城市，肯定是往更具投资价值的大城市，房子的核心要素是地段。小城市人口流出，资源贫乏，缺少升值潜力，不会对炒房客有吸引力，但不能说小城市房价不涨就说房价上涨与货币政策无关，你试试加息等货币紧缩政策，房价马上会有反映。房子是大额商品，且是杠杆资金，对货币政策最为敏感。
其次，房价与经济也是有关系，不能想象一个经济落后的地区房价会暴涨，也不想象一个经济发达的城市房价会很低迷，不能想象在经济危机时期房价会暴涨，经济繁荣时期房价会下跌，房价与经济是正相关。经济不行，人都走了，房子卖给谁呢？至于中国楼市是政策市，这地球人都知道，中国政府对房地产介入太深，干预太多，价格完全扭曲，有时我也不知道它到底有没有泡沫。
五、房子紧缺，全卖完了，真的如此吗
任志强说：“大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，……那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。”
如果只参考这两个数据，任志强似乎说得有道理，卖得多建得少，供不应求，房价必然会涨。这些数据的真实性有待验证，但是我们也不能根据局部数据作推断，这是片面的。中国总共有多少存量房，有多少在建房子，有多少待建房子，这三个数据先搞清楚，这三者相加就是房子总量，除以总人口，平均有多少呢？约50平方，扣除农村人口和民房，也有平均35平方，如果只以在建房子和待建房子数据，表面上看好象永远不够，但市场上还有大量二手房和空置房，这也是供给。根据直感的印象，中国那怕以后不造房子，也足够14亿人口居住。什么库存没了，纯粹是制造恐慌。当然也不排除个别城市房子库存紧缺，但不能以点代面以偏盖全，个例不具代表性。
六、中国房价不贵，房价收入比很低
任志强说：“92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，……92年大学生毕业工资80块。2015年大学生毕业工资3750块。工资涨了40倍。房价涨6点多倍。……我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。”
居民工资收入能赶得上房价上涨速度吗？去年房价翻番，工资涨有这么多吗？不是说“今年不买房，一年又白忙，”房价一年涨幅就抵得上全年工资了，甚至是远远超过。任志强肯定在里边偷换了许多概念，事实上是一辈子工资收入买不了上海一套房，怎么还说房价没有泡沫，房价收入比不高。说这个话的人一定是坏人。
七、中国购房杠杆不高
任志强说：“我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗？你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。”
任志强又在胡说八道，首付比例是70%吗？尽管各地首付比例不同，但按照现行政策，首套房首付比例是20~30%，这还不包括首付贷等其他途径融资，还有住房抵押贷款等，5倍的杠杆率还不高？胆大的人几乎没有自有资金去炒房，完全是空手套白狼，比2015年股灾之前的场外配资杠杆还高。2016年7月份，银行全部贷款居然全部用于房贷，还不恐怖？全社会去杠杆，房地产却在加杠杆。
八、人口老龄化，房子需求更多了
任志强说：“说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。”
老人越多需要房子越多，这个逻辑很奇怪，任志强又没解释，为什么老人越多需要房子越多，难道老人没事就到处买房，今天住这套，明天住那套？我看到周围的老人都是安静地住在原来的老房子里，没有那个老人炒房瞎折腾。
很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房子，可能还不止一套，而孩子只有一个或者两个。人老了总是要死的，这是自然规律，老人死了以后，这些房子不都多出来了吗？老龄化后房子到底是过剩还是紧缺，正常的思维都能判断。
其次，为什么一个家庭一定要二套房？这是事实错误，以错误的事实来论证房价非涨不可，其结论是不成立的。二套房不麻烦吗？有一套房足矣，如果有二套房的话，另一套也是投资或用来出租。
九、结语
尽管任志强之前每次对房价的预测都正确，但并不代表他所说的话都有道理，相反，我发现里边有大量的事实错误数据错误和逻辑错误，有的人居然深信不疑。任志强之所以能猜对，是因为中国特色的楼市不是按常理出牌，而他正好摸透政府意图，并非他有多高明。
