来源:倍可亲(backchina.com)
根据美国市场研究机构Demographia最新公布的2017年度国际房价负担能力调查,香港(专题)已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。该调查显示,去年香港房价的中位数为家庭年收入(税前)中位数的18.1倍,为全球最高,但较去年的19倍有所好转。去年该数值创下Demographia调查十二年来的纪录。Demographia指出,在本世纪初,香港的房价可承受程度远好于现在,有学术研究机构认为,香港房价如此之高,主要原因在于严格的土地管制。
在上述调查涉及的406个城市中,悉尼的房价可承受程度仅次于香港,其房价中位数为家庭年收入(税前)中位数的12.2倍。温哥华与美国的圣克鲁斯(Santa Cruz)则位列全球第三位和第四位。
英国咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的研究同样成为香港房价“难以承受”的例证之一。
该研究院在近日的报告中指出,在香港、孟买等全球房价“最为昂贵”的亚洲城市,若要购买一套90平方米的公寓,家庭年收入处于中位数水平的购房者需要储蓄30年以上。
不过,考虑到供给增加、市场降温以及利率的变化,这些城市的房价涨势可能面临压力。牛津经济研究院经济学家Tianjie He与Louis Kuijs在报告中预计,未来几年中亚洲房价涨势可能减缓,部分市场的房价可能下跌。
事实上,去年四季度港府已出重拳调控楼市(专题)。华尔街见闻此前提及,2016年3月以来,香港楼市持续火热。香港政府在11月宣布,当月5日起将买卖住宅的印花税提升至交易额的15%,首次置业的香港永久性居民将得到豁免,该税率不适用于非住宅物业。非香港永久居民卖家的印花税税率则将从此前的15%跃升至30%。
报告共分析了全球406个地区或城市的房价负担能力,其中多伦多是加国楼价第二难负担的城市,楼价与家庭年收入中位数值(gross annual median household income)的比率,由2004年的3.9倍增至2016年的7.7倍,去年的房价中位数为615,800元,以去年的家庭收入中位数79,700元计算,即使家庭不吃不喝,亦要储钱近8年才能置业。
温市负担能力恶化严重
温哥华则是Demographia自2004年发表有关报告以来,每年均榜上有名的城市,每年楼价的增幅更等同温市家庭收入一年收入总和,而加东纽奔驰域省蒙克顿(Moncton)是民众最能负担楼价的城市,房价中位数只是134,900元。
卑诗大学(UBC)商学教授萨默维尔(Tsur Somerville)认为,楼价是否能够负担只是准买家考虑置业定居城市的其中一个因素,今次调查反映了楼价与家庭年收入中位数值比率较高的城市,也是较吸引人居住的城市;高楼价的城市具有本身的吸引力。
报告指,温哥华的楼价与家庭收入中位数比率,自2004年5.4倍增至2016年11.8倍,即是要储钱12年才能置业,是全球负担能力恶化得最严重的城市之一。香港再度成为楼价最难负担的城市,楼价是家庭入息中位数的18.1倍,第二位是雪梨,楼价是家庭入息中位数的12.2倍。
调查显示,若以主要房市排名来看,大马在最难以负担房市榜中排在第八。
该项调查名为房市负担能力榜,是Demographia的常年调查,主要比较全球406个大城市的房价中位数与家庭税前收入中位数的比率得出排名。
该公司公布去年数据,香港的比率是18.1倍,略低于前一年的19倍,远远抛离第二位澳洲悉尼的12.2倍。
第三至第十位分别为加拿大温哥华(11.8倍)、纽西兰奥克兰(10倍)、美国加州圣荷西(9.6倍)、澳洲墨尔本(9.5倍)、美国檀香山(9.4倍)、美国洛杉矶(专题)(9.3倍)、美国三藩市(9.2倍)、英国伯恩茅斯(8.9倍)。
隆仅次于新加坡
虽然吉隆坡并未入选Demographia的406个城市榜单,但该机构在报告中特别列出大马首都说,依据国库控股的《确保房屋可负担性:2015》报告分析,大吉隆坡区的房屋负担中值水平为4.3倍,在全球最难以负担房市榜中排名15。
依此推算,大吉隆坡区房价负担在东盟中仅居于新加坡之后,在亚太市场则排名第九。
马六甲可负担性最佳
Demographia引述国库控股的报告分析大马的屋价与收入后,发现全国屋价可负担中值水平为4.4倍,报告指可负担性最好的州属是马六甲,其“可负担性”为3.0倍。
首都吉隆坡的房屋最难以负担,中值水平为5.4倍,不过,在吉隆坡大都会与周边地区,包括雪兰莪州和布城,房屋价格被视为比较容易负担。
报告显示,雪兰莪拥有的人口比吉隆坡超出3倍,屋价可负担中值水平为4.0倍,采用人口加权中值水平计算,在2014年估计吉隆坡大都会地区的中值水平为4.3倍,严重难以负担。
2014年的国际房屋可负担性调查报告,在18个拥有超过500万人口的大都会,吉隆坡是房屋可负担性第八最佳城市,在其他主要房产市场中,槟城的屋价严重难以负担,中值水平为5.2倍。
从新加坡跨越新柔长堤的新山,屋价可负担中值水平为4.2倍,大马主要城市的中值水平属4.6倍的难以负担。