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“提前还款要罚2.5万!加拿大的银行太可怕了，所有的规定都对消费者不利，你自己需要了解非常多的知识。”BC省的消费者Mohsen先生向CBC电视台讲述了他与丰业银行的一段故事。

Mohsen先生是位工程师，2006年从伊朗移民加拿大，就职于BC省水电公司，2007年首次置业，当时的房价40多万加元，2009年按揭贷款续约时接受了丰业银行5年固定利率5.19%的合约。2010年4月，Mohsen先生发现第二个小孩出生后，自己的家庭财务状况难以承担按揭贷款月供款。他向银行工作人员咨询了关于一旦卖房，银行贷款罚款问题，当时，被告知，需要罚款1.3万元。7月份，利率下调之后，再去银行问，被告知1.7万元。11月份，当房子售出时，银行告诉Mohsen先生，实际罚款金额是3.38万元。“我永远都不会忘记那一天，3.38万元!比预计的高了一倍!银行的一位职员也承认，这是他见到同样金额贷款中最高的罚款数字。”Mohsen先生说，他到现在都难以理解为什么银行的罚款会变得这么快。丰业银行最后“友善地”减免了部分罚款，最终罚款额为2.5万元。

丰业银行向Mohsen先生以及CBC电视台的解释如下：封闭式固定利率的按揭贷款在提前还清贷款并解除抵押时，有两种罚款计算方法：利差法和3个月利息法。Mohsen先生的贷款适用于利差法，即，5年期固定利率5.19%减掉违约时所剩时间对应的贷款利率(例如，贷款还有4年到期，即对应的是4年期利率)，乘以所剩时间，再乘以贷款余额。Mohsen先生第一次咨询时，距贷款到期还有48个月，由于当时的4年期利率较高，所以利差较小，因此罚款为1.3万元;7月份，距到期还有45个月，依然适用4年期利率，降息后，利差加大，因此罚款增加到1.7万元，;待Mohsen先生售出房产并解除抵押时，距贷款到期还有39个月，因此对应的利率是3年期利率，利差进一步加大，按照银行的计算公式套算，罚款为3.38万元。

其实，绝大多数加拿大的商业银行都会按照上述办法计算固定利率封闭式按揭贷款的提前还款罚款金额。Mohsen先生感觉惊讶和愤怒的主要原因是没有理解贷款合同上的条款。Mohsen先生告诉记者，他现在不得不找一份送匹萨的工作，“I just want to let Scotiabank knows that how much that $25,000 is worth to me. I had to deliver pizza to the people — get dollar by dollar — to try to recover that,I was really hurt.”

CBC电视台就此事采访了加拿大银行公会的有关官员，记者被告知，加拿大不会像美国那样对违约提前还款的借款人不采取任何罚款措施，否则加拿大的按揭贷款市场也会像美国一样，罚款是为了补偿银行失去贷款合约的损失。这位官员同时认为，商业银行应该更多地披露和解释罚款的计算方法，让消费者清楚和理解银行的政策。政府受理银行业务投诉的部门OBSI向记者确认，随着利率的降低，关于按揭贷款的投诉多半来自罚款问题，2010年该组织受理的相关投诉案中，59%是关于罚款问题的投诉。该组织接到了Mohsen先生的投诉，但他们认为丰业银行没有做错什么，所以无法帮助Mohsen先生。

对此事持完全相反观点的是地产经纪的代表RichardBeaumier先生，他认为银行的高罚款政策阻碍了房产交易。消费者由于顾及高额罚款而放弃出售房产，是对地产市场交易的阻碍。Beaumier先生正在通过自己的影响力向政府游说，彻底取消按揭贷款提前还款的违约罚款规定，至少要设置一个上限。“没有规定和法规，银行为所欲为，他们的利率风险已经得到了有效控制，罚款完全没有必要，是多余的。”“要知道，美国的消费者根本没有这种问题。”“披露和解释罚金的计算方法，于事无补。”

故事到这里就结束了，Mohsen先生继续送他的pizza，如果每单生意赚2.5元，每天送10单，他需要送3年才能补回着2.5万元罚款。这个罚单对于普通工薪家庭来说，实在是太大了。

最近，笔者的朋友还遇到这样一件事，他的按揭贷款在一个小的金融公司，还没有到期，几年前买的楼花要交割了，但首付款还差8万元，由于金融公司没有房屋净值额度，他如果想从现有住房中借出更多钱，只能做refinance，可这家金融公司没有open的按揭贷款，由于他计划将现有住房出售，所以如果做了refinance，增加了贷款金额，卖房时罚款会很高，于是他决定把现有贷款refinance到大银行，以信用额度的方式取出现金用做新房的首付。我这位朋友是位精打细算的人，他在将自己的贷款refinance到大银行之前，利用那个小金融机构给的提前还款额度先还了一大笔本金，目的是想减少罚金，没想到的是，转贷款的时候发现，罚金一分钱没少，原来这个小机构有规定，在计算罚金时，在违约前1个月内的大额还款不作数!!!这位朋友又气又恼，虽然在原来的贷款合同里找不到任何这个规定的描述，但迫于时间的压力，只好忍气吞声了。

目前，加拿大确实没有关于按揭贷款罚款计算方法的统一标准，以及实施细则。大银行的做法非常相近，但中小金融机构，有自己的办法和措施，而且透明度有待提高。笔者给消费者如下建议：考虑长期(例如，5年)封闭式固定利率贷款时一定要慎重，首先要搞清贷款机构的罚款方式和计算公式;其次要了解清楚提前还款额度，以及提前多长时间加速还款作数;最后要根据自己的实际情况，而不是利率来选择贷款期。封闭式浮动利率的罚款方法，各个金融机构基本一致，即，3个月利息，而不是利差法，但也有些金融公司例外。如果不确定房子能住几年，最好选择封闭式短期固定利率或浮动利率按揭贷款。

个人观点仅供参考。