发布于:September 2, 2020 编辑: Sunlight Xiang

新冠疫情以及在家办公的趋势正在改变全球房地产和投资趋势。在美国，某些风景秀丽，通勤便利的小镇的房地产十分火热。今年二季度，纽约州的Kingston都市区，也就是Ulster县的房价涨幅在美国所有都市区当中居首。在加利福尼亚州的Lake Tahoe以及附近的Truckee，房产经纪抱怨他们已经“无房可卖”。在蒙大拿州的西部地区，比如说Bozeman，外地买家房都不看直接掏现金拿下。

上述这些地区的共同点，除了有山有水，风景秀丽，就是在家办公的人数很多，甚至在疫情爆发前就已如此。这些都市区和聚集区也是美国人口普查局《2018年美国社区调查报告》（2019年的数据将于今年晚些时候发布）当中在家办公员工比例最高的地区。

寻找下一个特斯拉和SpaceX！国际金融投资博览会（GCFF）2020年线上投资会议——投资创新领域将于2020年9月10日正式举行，会上将向北美地区的华人投资者介绍科技、清洁技术、医疗保健、生命科学、金融科技和大麻等快速增长创新领域中最新的投资机会。本次线上大会由北美投资讯息有限公司主办，重点推介12个上市和私人公司的投资机会，并提供英语和普通话同传服务。

GCFF 2020年线上投资会议——投资创新领域免费注册，欲了解更多信息并注册请点击以下链接：https://gcff-sep-2020.eventbrite.ca

除了上面提到的Truckee、Kingston和Bozeman。Faribault和Northfield也是一对迷人的小城镇，并且距离明尼阿波里斯和圣保罗的车程都不到1个小时。Northfield有卡尔顿学院和圣奥拉夫学院这两座顶尖的文理学院，并且空气中有一股特有的香气，这可能是这座城市在家办公比例较高的原因所在。该名单当中的其他地区，多数都临近高山或海滩，在家办公比例高的原因似乎不言而喻。另外，Lawton地区是美国基地Fort Sill的所在地，该地大多数的在家办公岗位都来自于军队。与此同时，The Villages是一个快速发展的养老社区，没有海滩和高山，但有很多的游泳池和高尔夫球场。这里的多数人都没有工作，但很多人都在家办公。

这里有必要进行名词解释。美国人口普查局这份调查报告当中的聚集区，指的是至少有一个人口在10,000-50,000之间的城市集聚群，并且具有以通勤纽带为核心的高水平的社会和经济的整合，而都市区是围绕人口规模在50,000人及以上的集聚群发展而来。有些区的规模实在太小，以至于美国人口普查局无法获得可靠的2018年在家办公数据，但2014年至2018年期间的5年估算数据发现了更多的在家办公天堂，比如说加利福尼亚州的Clearlake（13.4%），犹他州的Summit Park（包括Park City；13.1%），新墨西哥州的Taos（12.3%），以及马萨诸塞州的Vineyard Haven（11.9%）。此外，爱荷华州的Fairfield（12.5%）名次也比较靠前，这个地方不太为人所知，但很明显是创意阶层的热土，有很多初创公司诞生，还有很多在玛赫西国际大学接受培训的超验冥想者。

这么看来，在家办公以及人口从大城市向小城镇的迁移是大势所趋吗？

不可否认，随着互联网的不断发展，小城镇的优势获得了更大的发挥。不过，上面提到的这些在家办公小镇规模都相当小，人口最多的都市区Asheville人口也仅有424,858，无法承接大城市人口的大量外流。另外，有些地区已经严格限制发展，这意味着新的需求只会不断推高房价，从而反过来抑制人口流入。至于类似俄勒冈州的Bend这些地区，虽然有意愿搞大开发，新建大量住房，但也开始承受高增长的后果。另外，大城市还有很多小城市不具备的吸引人的地方。

另外，从历史上来看，疫情期间人们通常都会逃离城市，但此后都会回流，因此不能以短期内出现的现象作为判断长期趋势的依据。另一方面，当前在家办公，更准确来讲是远程办公的趋势不是现在才出现，20年前互联网开始普及以来，远程办公的趋势就在不断加强。COVID-19疫情只是加快了这一趋势而已。

美国人口普查局1960年以来就已开展这项调查。2018年的调查报告显示，全国范围内在家办公的比例达到创纪录的5.3%，但实际数字应该会更高，并且2020年的这一数据将会有一个明显的上升。另外该报告还透露出一个非常重要的信息：除了类似Truckee和Kingston这样的在家办公小镇，多数在家办公的美国人依然居住在人口最密集的大型都市区（雇人员工人数不少于500,000）。

这些地区往往是大公司后勤所在地，或者是次级的科技产业中心，这样选址的考量因素主要是房地产和劳动力成本。从个人来说，他们考虑的是生活成本和生活质量。

不过，旧金山区域的房价极高，同时也是核心科技产业中心，但该地区2018年的在家办公人数要比第一张图中所有地区的合计人数还要多。另外，房价更高，科技行业更集中的圣何塞区域在家办公比例却只有5%，甚至低于全国平均水平。

另外，在美国人口普查局对全国所有城市，镇以及人口普查定义地方2014-2018年在家办公比例的估算数据中，去除规模最小的密苏里州的Fort Leonard Wood（51.6%，排名居首，8.9%的误差）以及上文提到的Northfield（33.7%），然后再按照多个标准进行分类和重新分类，我得出了两个重要结论：

第一个结论是，大城市的在家办公比例其实很高：波特兰（8.2%）、奥斯丁（8.1%）、丹佛（8%）、亚特兰大（7.8%）、西雅图（7.2%）、圣地亚哥（7.1%）、旧金山和奥克兰（6.6%）。纽约市（4.2%）的比例不高，但曼哈顿（6.9%）的比例高。所以说，在家办公并不只是小镇或市郊的专属。

不过，在家办公比例达到两位数的几乎全部都在小镇或市郊，而且很多都在加利福尼亚州尤其是加利福尼亚州的北部地区。圣何塞-旧金山-奥克兰这个联合统计区，也就是人们常说的湾区就占了大约8%。

这些在家办公比例超过10%的地方有很多山区和海岸景观，相当于第一张图中疗休养小镇的迷你版。不过，也有伯克利（10.1%）这样的城市，以及Marin县和东湾的很多富裕郊区，比如说Lafayette（11.5%）。这些地区距离旧金山足够近，可以满足每日的通勤需求，但离财富和高端岗位的最大来源地硅谷又足够远，房价更低。因此我们可以合理假设，这里居民的工作需要靠近库比蒂诺、山景城、Sand Hill路或类似这样的地方，但大多数时间都可以在家办公。

在家办公小镇在崛起，人们没有必要一定要跑到办公室去上班，但这并不意味着大城市的集聚效应不复存在，知识产业不再向某些特定地方聚集。经常性地与同事和同行进行面对面的接触，生活在从事行业公司密集地区的附近，这是大城市特有的优势。最后，更多的人在家办公，大城市的宜居性——无论是对在家办公人员还是每日都需要通勤的人员——都会有一个很大的提升。