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2005年11月16日16:30

根据来自行业调查、房地产经纪公司和房地产经济学家的数据，美国房屋销售的步伐显现出进一步放缓的迹象，卖方报价和挑剔的买家出价间的差距不断扩大。

按揭贷款利率的上升、能源价格的上涨、对房地产泡沫风险的普遍关注和市场上在售房屋数量的增加都是明显降温背后的因素。经济学家和房地产经纪人表示，这些因素结合到一起，使得房屋买家更加谨慎。买家一直在讨价还价，而许多卖家则报出了不现实的高价。这导致了市场的低迷状况，和销售数量的下降──这通常是房屋价格超乎寻常大幅上涨阶段的结束。

房地产咨询机构Real Trends上周进行的一项调查显示，上个月美国最大的48家房地产经纪机构签署的房屋购买合同的数量比上年同期下降了8%。该机构向80家经纪机构发出了电子邮件问卷，收到了48份答卷。

固然，以历史标准衡量，房屋销售依然强劲，美国大多数地区的房屋价格都处于历史高点，或接近历史最高点的水平。但即使是最看好房屋价格的人也认为，市场已经最终走出了繁荣阶段，过去5年里，美国平均房价上涨了50%以上，许多城市的房屋价值都增长了一倍以上。美国最大的房地产行业组织全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的首席经济学家大卫•莱赫(David Lereah)说，泡沫已经开始破裂。

规模高达2万亿美元的房地产市场一直是近年来消费者支出的主要推动力，占家庭净资产的三分之一左右。10多年来，美国主要地区的房屋价格一直没有出现过持续下跌，房地产已经成为金融、零售和房屋建筑行业最关键的晴雨表。

Real Trends的总裁史蒂夫•默里(Steve Murray)说，购买房屋的狂潮已经结束。默里说，卖方可能需要6至8个月才能接受市场已经走软的事实，并进而降低他们的要价。他说，接受调查的部分经纪商对市场近几周来降温速度之快感到吃惊。

住房抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的首席经济学家道格•邓肯(Doug Duncan)说：“我们认为市场已经触顶。”由于今年初的销售火爆，他预计2005年新房和二手房的销售量将达到创纪录的830万套，比2004年增长4%。但他认为，明年的销售量将下降3.5%，结束连续4年不断创出新高的走势。

市场的降温可能会受到美国联邦储备委员会(Federal Reserve)的欢迎，Fed一直担心房屋价格过高，银行的住房抵押贷款发放标准降低。在过去几年里，快速上涨的房价增加了人们购买房屋资产的贷款额，推动了支出的增长。上个月，Fed理事唐纳德•科恩(Donald Kohn)提到房屋市场出现了一些降温的迹象，他说这将迫使消费者增加存款，积累财富，从而恢复美国经济的平衡。

房价涨势的回落可能会抑制经济增长，也许会鼓励Fed停止加息。不过，如果房价的跌幅不明显，Fed将不太可能通过降息来提振房价。总统布什(Bush)的经济顾问委员会的主席、被提名在明年2月份接替格林斯潘(Alan Greenspan)担任Fed主席的本•贝南克(Ben Bernanke)上个月表示，即使房屋市场温和降温，这同经济在明年按长期趋势，或接近长期趋势的速度继续增长也并不矛盾。

全国地产经纪商协会的莱赫仍认为，房屋市场将实现软著陆。他预计，在今年上涨12%之后，2006年房价的中值将会上涨5%左右。根据全国地产经纪商协会的数据，美国9月份房屋价格的中值为212,000美元。

有人担心，房屋市场的放缓会带来更多痛苦，尤其是在房价涨幅最大的地区。瑞士银行(UBS AG)驻纽约办事处的分析师在本月初发布的报告中称，目前房价的上涨已经达到了第二次世界大战后房价非同寻常的飙升幅度。报告称，由于房价的涨幅巨大，持续时间很长，软著陆的可能性比此轮上涨周期早些触顶的时候要小。

Prudential Rand Realty的执行合伙人格雷格•兰德(Greg Rand)说，他预计明年纽约市北部的纽约州威切斯特县的房价将会下跌3%左右。

Keller Williams CT Realty的运营合伙人大卫•道西利奥(David P. D’Ausilio)认为，2005年前10个月，靠近纽约市的康涅狄格州费尔菲尔德县的房屋上市量比上年同期增长了14%。道西利奥说，卖家心里都产生了一种紧迫感，希望在情况尚好时赶紧出手。他预计，今后12个月里，该地区的房价将下跌5%至10%。

Re/Max Real Estate Services驻加州纽波特比奇的玛可辛•戈登(Maxine Golden)说，同今年春季相比，买家不愿参加竞标大战。她说，如果有别人感兴趣，其他人就不愿参与。即使有感兴趣的，他们也多采取观望的态度。他们认为市面上还会有其它选择。

Real Trends进行的调查发现，上个月房屋购买合同数量的下降在西海岸地区尤其明显，降幅达到了14%。东北地区下降了7%，中大西洋各州下降了8%，东南地区仅下降了1.5%，西南地区增长了1%。默里说，尽管这项调查不够权威，但趋势却非常明显，特别是因为接受调查的经纪商在本地市场的占有率都很高。

对市场更加全面的看法将于12月6日出台，届时全国地产经纪商协会计划发布待售房屋的月度指数。该协会本月初时公布，根据9月份签订合同量计算出的该指数比上年同期增长了3.3%。当合同签订后，房屋即被认为是待售，但交易尚未完成。

位于新泽西州的连锁店Weichert Realtors的高级副总裁杰斯林•博蒂(Jacelyn Botti)说，供需显然发生了变化。她说，在东海岸的大部分地区，可供销售的房屋数量按目前的销售速度计算足能维持5至8个月，而一年前仅为3至4个月。

Griswold Real Estate Management的所有者罗伯特•格里斯沃尔德(Robert Griswold)说，随著销售放缓，圣地牙哥地区的公寓开发商采取了一系列促销措施吸引买家。他说，市场的确出现了变化。卖家在近期的一个摇滚音乐会上向买家提供了赠送汽车的优惠。当出现这种广告和促销手段时，他们很显然已经焦虑万分了。

尽管许多单户型住宅的卖家顽固坚持不降价，但也有人做出了让步。新泽西州房地产经纪公司Jordan Baris Inc.的总裁肯•巴里斯(Ken Baris)说，上周五他收到了一位客户的电子邮件，表示希望该公司将他的5居室房屋的价格从849,900美元降至829,900美元。这套房屋在市场上已经挂牌了3个月。巴里斯说，这是主动的价格调整，很久都没有见到这种情况了。

直到不久前，极低的利率和灵活的放贷标准还在推动著美国人不惜出高价购买房屋，尽管个人收入增长缓慢。但这种情况发生了变化。根据新泽西州HSH Associates的数据，30年期定息按揭的平均利率约为6.5%，为两年多来的最高水平。而2003年6月时的该利率约为5.2%，是40多年来的最低水平。

可调息按揭的利率也在上升，部分放款人已不愿发放这种贷款。信贷成本的上升让本就捉襟见肘的购房者处境更加艰难。住房抵押贷款银行家协会的邓肯预计，按揭利率将继续走高，30年期定息按揭利率到明年年底将升至6.75%左右。

《华尔街日报》中文网络版