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文章来源: 华尔街日报 于 2006-04-12

随著许多房地产市场都开始走软，投机者发现他们无法将手头的投资房产迅速脱手，赚上一笔。这样一来，他们就面临一个艰难的抉择：该坚持下去、把房产出租掉，还是该挥泪“斩仓”。

这里，我们要探讨一下那个痛苦的抉择－－为何出售你的投资房产可能是上上之策。

降低损失。被房地产热套牢了？让我们从显而易见的事说起吧，虽然它著实令人痛苦：如果你除了脱手之外别无选择，那你就应当脱手－－而且你可能还要快点脱手。

想知道你是不是身处“别无选择”的阵营，只要算算就行了。从投资房产的租金收入开始，减掉你的各项成本，包括抵押贷款、地产税、保险和维修费。如果你的房子或公寓需要相当大的现金支出，而你又没法一直填补上资金缺口，显然你有麻烦了。

“我自己倒没有卖，”佛罗里达州Sarasota的房地产投资者约翰•肖伯(John Schaub)说。“但是你必须能够负担得起持有房产的费用。大多数人都应该卖掉，因为他们不适合成为房东，也没有所需的现金流。”肖伯还是《Building Wealth One House at a Time》一书的作者。

可别自欺欺人：如果你现在就有现金流问题，情况可能要糟透了。如果你找租户很费劲、或者你的租户赖帐，那怎么办？如果房产本身已经耗费掉一大笔钱了，想想没有任何租金收入的日子可怎么熬啊。

雪上加霜的是，你可能还会受到借贷成本上升的冲击，你的抵押贷款利率被上调，或者你的只付利息贷款的本金到期。“许多购买房产投资的人都在使用这些新式贷款，”马萨诸塞州威尔斯莉学院(Wellesley College)的经济学教授卡尔•凯思(Karl Case)说。“你可能会遭受房价下跌和结转成本上升的双重打击。”

诚然，房地产市场可能再度活跃起来，使你获利出手。但这种情况看起来不大可能。哥伦比亚大学(Columbia University)商学院的房地产教授克里斯•梅耶(Chris Mayer)指出，住宅销售正在放慢。通常，这预示住房价格将经历一段停滞不前或持续下跌的时期。

“我还是不相信我们正处于市场崩溃的开端，”他说。“但人们也不应指望房产将来会大幅升值。”

即便房地产价格只是停滞不前，许多投机者仍不愿出售他们的房子或公寓，因为一旦把5%或6%的销售佣金算进来，他们将面临灭顶之灾。

确实，这种不愿挥泪“斩仓”的情绪帮助解释了为何住房销售的放慢通常是价格下跌的前兆。业主都有一个目标售价－－也许是他们购买房产支付的价格，或是他们可能在市场见顶时脱手可能获得的价位－－他们一开始就拒绝接受低于目标的价格。

不过，等著“打个平手然后全身而退”可能是个巨大的错误。你不仅要应付房产每个月的现金开销，还可能损失加倍。 如果你买下那座佛罗里达州的公寓，首付5%，那么只要房价下跌5%，你的投资等于就是打水漂了。

“当价格开始下跌的时候，通常都会持续一段时间，”梅耶教授警告说。“你希望大胆定价，把房产卖出去，而不是降低你的要价，跟随市场的跌势。”

评估回报。另一方面，也许你的情况并不是那么岌岌可危。或许你的租金收入相当稳健，或许你的抵押贷款不多，因此房产的收入足以弥补成本。

即便如此，你可能还是需要卖出。关键问题是：你把钱投到别处能赚取更高的回报吗？

过去30年来，住房价格的涨幅每年要超出通货膨胀两个百分点。但在过去5年间，住房价格的涨幅与通货膨胀率之差已经跃升至7个百分点。意义何在？近来的回报不可持续－－将来的回报可能平平。

的确，对于今天的房地产投资者，租金收入有可能是利润最大的来源。假设你的租金收入等于房产可能售价的5%。与此同时，假设你的投资房产的价格涨幅只能与3%的通货膨胀率相当。

这样算起来，你的年回报总计8%，相当可观。问题是，这个8%是没算成本的。

那成本有多少呢？我们且忽略所有的税项，通过房产折旧并扣除各项费用，你应当能将纳税降至最低。我们也把抵押贷款忽略不计。虽然这显然是一大笔支出，但它并不影响潜在房产的投资回报。

相反，按总回报为8%计算，扣除你每年花在业主保险和维修上的费用，包括诸如换个屋顶或壁炉等偶尔的大笔支出。这些费用每年要占到2%甚至更高。

“这样，你的总回报就要降至6%或以下，”哥伦比亚大学的梅耶教授说。“记住，债券的收益率为5%。如果你在一项风险很大的特殊投资上获得回报还不到6%，我认为那可不是明智的投资，尤其是在下跌风险似乎要比上涨潜力大得多的情况下。”