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来源: 怀着我的梦想 于 08-01-17 09:24:40

起初， F rank 拥有一栋市价 25 万元的房子。 在第二年， Tony 拿 50 万元买下这栋房子，过了一年，以 100 万元卖给了 Bob 。那么， F rank 在一年之内赚了 25 万元， Tony 在一年之内赚了 50 万元，投资增值回报率 Incremental Return ( 在不利用 Leverage , 也不考虑 Rental Income 所带来的 Cash Flow 型 Return 的情况下 ) 几乎是 100% 。实际上市场上的房屋总量并没有明显增加，总的社会财富也没有发生 太 大变化。 F rank 所赚的 25 万元是 Tony 提供的； Tony 所赚的 50 万元是 Bob 提供的。 当 Bob 看到 F rank 和 Tony 能够在一年之内从房地产的买卖中赚取 100% 的回报时，他会自然地预期，如果他买进这栋房子，在一年之后再卖掉，能挣更多的钱 ——100 万元。 巨额的利润诱惑着 Bob ，但是他手上没有 100 万元的现金，他想到最简单的办法 : 就是向银行贷款。一般来说，银行非常愿意给房地产投资者发放贷款。拿上面的例子来说，当 Bob 打算用 100 万元从 Tony 手中买下这栋房子的时候，他手上可能只有 25 万元。他需要向银行贷款 75 万元。银行发放贷款之后要求 Bob 以分期付款方式，在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是 100 万元。如果房地产的市价不变，或者有所上升的话，那么，银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下，房地产价格总是比较稳定地上升。如果 Bob 不能如期支付约定的数额，跑得了和尚，跑不了庙，银行可以收回房子的产权，通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖 100 万元，扣除了 75 万元的贷款和相应的利息、手续费之后，还可以返回一些钱给 Bob 。在这种情况下，所有的损失都由 Bob 来承担。