来源：倍可亲(backchina.com)
经济寒冬之下，中国房地产的日子很不好过。10月19日，中国远洋地产发布公告，宣布第二期规模为50亿元的公司债务将于近期发行，用于偿还现有债务以及弥补运营资金。资料显示，去年以来，该公司斥资超200亿疯狂在北京、广州、武汉等城市逆势拿地，这种逆水行舟的举动最终招致市场规律无情报复，由于销售业绩低迷，导致该公司负债高企，随时引发资金链断裂的风险。迫不得已下，只能依靠债务融资“借新还旧”来苦撑。
中国房地产业“苦挨寒冬”早已不是什么秘密。但官方媒体和学者出于稳定市场的需要，仍频频给出“靓丽”的数据，来提振人们的信心。例如，广东省统计局称，今年前三季度GDP增速为7.9%，较上半年回升0.2个百分点，其中，第三季度增速为8.3%。作为金融业和房地产业在广东经济增长中发挥了重要的拉动作用。
据悉，今年下半年来，广东房地产市场的表现十分抢眼。前三个季度，广东房地产业增加值增长13%，比上半年提高1.9个百分点，拉动GDP增长0.7个百分点。根据官方媒体报道，海南、天津、湖北、江西等地房地产市场也呈现回暖迹象。例如，湖北商品房销售面积增长14.1%，创21个月新高。江西商品房销售增幅为15.7%，比上半年加快12个百分点。
以上的数据很乐观。但众所周知的是，目前，中国房地产从总体上正处于“去杠杆”阶段，天量的库存早已对众多房企形成重压。当下，即使身处底层的农民工群体，嘴边常常提及的也是：中国人口和房地产供应之间不成比例。从这一点就可以推断，人们对未来房地产走势整体看衰，中国房地产曾经逆势繁荣的时代已然过去。
那么官方给出的数据如何解释？答案或许是，这仅仅局限于中国一线城市，并且与银行优惠信贷紧密相关。一线城市毕竟是中国整体楼市的“门面”，也是维系中国楼市信心的重要支撑，倘若一线楼市价格遭受重挫，后果不堪设想。这也是政府和官方媒体频频“维稳”并“力挺”的关键所在。但是，一线楼市的回暖，仍掩盖不住全国地产颓势，例如二、三线城市。
中国统计局最新公布的数据显示，今年前三季度，全国房地产开放投资为70535亿元，同比名义增长2.6%，但增速比1—8月回落0.9个百分点，房企投资意愿继续回落。并且，当前全国房地产市场分化较为严重，虽然一线城市“地王”频出，但二、三、四线城市开发商拿地、投资意愿下降，消化周期拉长。
中国指数研究院指数研究总监白彦军表示，现在消化一线城市土地库存的周期不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市最高的可能长达5年多。瑞信的数据也印证了这一点，消化一线城市土地库存周期在10个月左右，二线城市在18个月左右，三线城市在20个月以上。
中国“可观”的土地库存，从另一个角度也反应出中国地产整体异常寒冷。在市场需求不振背景下，天量库存压顶和资金链断裂，成为悬挂在众多房企头上的一把利剑，随时将坎落下来。中国房地产库存究竟是多少？官方并没有给出一个确切的统计，但通过坊间提供的数据，大约为2000万套。如此天量房产库存，即使社会资本相对充裕，按照正常市场购买情况至少需要消化20年！因此，中国房企大规模倒闭破产的情形不可避免，关键在于烈度问题。
笔者曾经不只一次提到，长期以来，在社会内需不振下，投资、出口和房地产，成为拉动中国经济的三驾马车。目前环境下，随着出口和房地产双双熄火，那么投资，尤其是政府投资成为驱动国内经济的唯一力量。今年三季度，中国GDP增速6.9%，创下历史新低。10月23日，中国总理李克强在中央党校作经济专题报告时强调，政府不会“死守”保7的目标。这无疑释放出这样一个信号，中国依靠大水漫灌时代已经过去，况且定向刺激也是有限度的。
什么意思呢？还是那句话，天底下没有免费的午餐，作为政府投资刺激也受到多重因素的限制，不仅要考虑到GDP增长、企业开工率、就业率、进出口等一系列硬性指标，也要参考国内通胀幅度、企业和银行资产负债率、贸易状况、外汇流入规模等各项数据。
对于中国经济来说，外汇流入规模不仅基础货币投放的基础，也构成政府经济刺激力度大小的“硬性”约束。众所周知，中国经济一直以来高度依赖外部市场，例如原油、铁矿石、核心技术、关键零部件等，以上这些全部依赖进口，唯有充足的外汇才能起到强有力的支撑作用。目前，随着人民币升值预期不复存在，国内缺乏套利预期，国内市场资本外流成为常态，这不仅直接缩减银行的外汇占款，也对政府定向刺激构成压力。考虑到国内企业和银行债务高企，倘若中国保持持续的资本和贸易逆差，中国外储规模将持续呈现“缩水“状态。那样一来，无疑将限制政府刺激的规模和力度，这也是其力促人民币纳入SDR的本质初衷。
并且，结合经验来看，在外部条件不变情况下，任何政府投资收益均是趋于递减的。为什么呢？除了外汇因素之外，在任何时刻，一个经济体可利用的要素资源和潜在生产力均是有限的。的确，政府通过财政和货币的扩张，以基建投资拉动相关产业扩张生产，在短期内可以推动GDP高速增长。然而，当货币投入扩张到临界点时，会对有限的要素资源构成重压（人力、土地等），即使不考虑剧烈通胀幅度（以及银行企业负债程度），要素资源价格的昂贵也会让众多企业无利可图，进而纷纷放弃生产（或转为投机），最终让政府投资驱动经济增长的模式难以为继。这也是凯恩斯主义所未能提及的。
综上所述，就不难理解中国政府为何推出“新常态”这个理念了。可以预计，随着经济面临持续下行的压力，中国政府明年可能会将GDP增速进一步调低。并且，倘若市场资本外流加剧，中国政府也可能会降低定向刺激的力度。这无疑是复杂充满各方博弈的大棋局。
