来源：倍可亲(backchina.com)
近几个月以来，美国房地产市场整体需求和销量较去年明显增长。不过，分析人士指出，目前，美国仍然将低利率作为一味“良药”刺激经济和实现房地产市场的复苏。低利率“疗效”不断显现，但持续时间越长，带来的副作用也会越来越明显。
美国房地产市场回暖正成为当地经济以及股票市场的动力来源。近日，据媒体报道，美国贷款买房利率创30年新低，预计在2016年期间，加利福尼亚现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%。
一位在加利福尼亚做投资工作的朋友近日告诉《国际金融报》记者，她和丈夫准备乘机购买他们的第二套房产，“赶上这股楼市逐步繁荣的潮流”。
多位业内人士也对记者证实，新房销售状况良好，建筑商的信心也恢复到美国10年以来的最高点。目前施工队正在以大萧条之后最快的速度建造新房。
不过，纽约房地产经纪人Linda告诉《国际金融报》记者，最近，她发现一个较为奇特的现象：自己的客户大部分都是一些接近退休年纪或者已经退休的老夫妻。
“生活富裕，退休金丰厚，而且都是想购买大房型。”Linda告诉记者，这个月以来，她已经接待了5对这样的夫妻，Linda笑言她的“运气”很特别。
这或许并不是Linda的“运气”问题。据美国人口普查的数据，现在地产的繁荣程度接近2005年的顶峰时期，当时，买家的中位年龄为39岁，2007年为41岁，而现在则为43岁。
“如果说美国楼市将迎来一场繁荣，而这样的繁荣似乎并非由年轻人推动的。”旧金山房地产独立经纪人John Davis对《国际金融报》记者表示，这算是一场“另类”繁荣。现在业内都在担忧这只是美国房地产市场的“暂时”繁荣，因为新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，而购买者的年龄阶段对于房地产市场潜能的释放，以及未来发展有着极为重要的意义。
更有分析人士直言，从房地产市场运行的主要监测指标观察，美国房地产市场的复苏不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。
新房销量火爆
从今年8月份开始，美国新房销售达到了2008年以来的最高水平。新房销售虽然在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用
2015年9月，美国成屋销售折年数达到555万套，是国际金融危机发生以来的最高水平。由于房屋销售持续回暖，美国新屋开工量也持续增加，2015年第二季度以来，美国新屋开工折年数稳定在115万套左右，是国际金融危机后新屋开工量最低时的两倍左右。
加利福尼亚经纪人协会（CAR）对外发布的2016年加利福尼亚房产市场预测报告指出，从销售市场来看，加利福尼亚房产的“爆买”现状将会延续至2016 年。据CAR预测，在2016年期间，现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%；专家对2015年全年的预测销售量则为40.75万套，而这个数字也比2014年高出6%左右。
CAR主席ChrisKutzkey表示，当地可观的就业增长率与较为优惠的贷款利率是推动2016年房屋需求大增的主要动因。“在加州一些房价稍低的地区，例如索拉诺县、中央山谷区以及圣贝纳迪诺地区，房屋需求量将会保持强劲增长态势。这些地区仓储、运输及制造生产行业的就业率涨幅较大，因此也带动了房屋需求量的上涨”。
“但是，在房屋库存量紧张的地区，如旧金山湾区等地，其房屋销量会受到买家房屋负担能力及激烈的市场竞争力的限制。”Kutzkey补充称。
“美国贷款买房利率创30年新低是美国房地产市场逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。
相关数据显示，美国的房价相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席经济学家 Leslie ton-Young表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。
南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。
买家年龄渐长
与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大。
然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。
据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。
但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。
根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。
随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。
相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74 岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25 至34岁族群只增加了15.9万户。
《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显著增长。
“近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。
那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？
根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。
也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。
对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。
“不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。
复苏基础不稳
住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退
目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79 万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010 年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。
2013年，美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套，已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年，美国新建住房销售中间价继续上涨 5.47％，达到28.36万美元/套。
虽然美国房价持续攀升，但从美国房地产市场运行的主要指标观察，美国房地产市场复苏的基础并不稳固。数据显示，美国新屋销售量和开工量虽然持续增加，但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。2012年以来，随着美国房价涨幅加大和待售房数量处于低位，美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来，虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平，但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均值水平低20％以上。
“在房屋供应量有限、房价上升的情形之下，美国的家庭收入却增长缓慢，这显然难以支撑持续上涨的房价。”分析人士指出。2010年以来，美国房价开始缓慢回升，房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅。随着2012年至2014年美国房价涨幅持续加大，美国的房价收入比快速攀升。
有数据显示，2008年，美国全部住户家庭收入中位数为50303美元，金融危机发生后，美国全部住户家庭收入中位数在2009年和2010年连续两年出现下降。从2011年开始，美国的家庭收入出现恢复性增长，但增速较为缓慢。2011年到2014年，美国全部住户收入中位数同比名义增速分别为 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明显低于同期房价涨幅。由于家庭收入增长缓慢，意味着持续攀升的房价缺乏坚实的基础。
“目前，加州房地产市场的繁荣一定程度上是由于低利率政策的推动，这样的政策背后其实有很多不确定性，因为一旦美联储开始加息，则推动房价持续快速上涨的动力将会消退。”分析人士称。
记者了解到，美国住房抵押贷款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％。今年以来，住房抵押贷款30年期固定利率水平也一直低于4％。由于利率大幅降低，购房人的支付能力在短期内显著提高，美国住房购买力综合指数由危机前2006年7月的101回升到2012年2 月的历史高点210。
需要适时转向
以房价收入比衡量，目前美国的房地产市场已出现较为明显的泡沫迹象。不过，与次贷危机发生前相比仍存在一些显著差异
因此，业内观点认为，随着美国住房价格的持续上涨，在表面繁荣背后，美国房地产市场风险开始增大，持续复苏的难度也显著加大。
按房价和收入的中间价计算，2014年，美国新建住房销售中间价为28.36万美元/套，当年美国全部住户家庭收入中位数为53657美元，房价收入比为5.29倍，已超过次贷危机爆发前美国房价处于高位时的房价收入比，处于1967年以来的最高水平。
按房价和收入的平均价计算，2014年，美国新建住房销售平均价为34.34万美元，当年美国全部住户家庭收入平均数为75738美元，房价收入比为 4.53倍，仅略低于2004年至2007年的水平，而显著高于美国房价收入比长期均值水平3.67倍。这意味着美国楼市有房价泡沫化的风险。
邓郁松指出，从历史上看，日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅，对应的是收入涨幅低，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。2013年以来，随着美国房价的涨幅加大，美国的房地产已再次出现较为明显的泡沫迹象。一旦美国调整低利率政策，房地产市场面临的风险将会不断加大。
因此，对于美国楼市的未来，有分析师抱着悲观的态度。
“如果新屋开工量没有继续增加，那么未来美国房地产市场的风险可能将进一步加大，并会在持续加息后再次出现房地产泡沫的破灭。”有房地产分析师直言，应该适时转向中性的住房金融政策，主动抑制房地产风险的进一步累积，即通过给房地产市场适度降温的方式来避免未来可能出现的较大风险。
然而在Linda看来，就目前美国房产购买者年龄层的某些趋向来看，美国未来的养老地产会比较具有投资价值。“其实，老龄化已经是一个社会问题，设计师们也开始考虑去满足这些年龄偏大的购买者的需求。通过建立一些老年人适合的公寓住房来缓和社会老龄化的压力，而空出大量房屋后，房价也会有所下滑，年轻人也有更多的机会去购买”。
Linda指出，目前美国很多城市不单单是房价过高而导致年轻人无法购房，更多的问题是，没有适合的房屋卖给这些城市未来的创造者。“要么是很破旧的老房子，要么是已经炒到高位的房屋，连房产经纪人手中的房屋数目都开始越来越少。这样的发展趋势是扭曲的”。
不过，有媒体认为，对于美国楼市的“另类”繁荣，完全毋需那么忧心。
近日，据美联社报道，到目前为止，美国房地产市场似乎隔绝于冷却的全球经济。日前发布的两份报告显示，美国房屋价值和房租价格都在稳定上涨，主要归因于强劲需求以及可用房产供应收紧。今年早些时候，稳定的需求提振了销售增长，刺激了更多建筑活动。
在截至8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数攀升5.1%。很多经济学家认为，这种涨幅要比2014年初的“两位数”涨幅更可持续。
房地产数据公司Zillow指出，9月份，经季度调整后，美国全国房租中值较比去年同期上涨3.7%。和房价一样，房租上涨的速度似乎比今年早些时候大幅度的上涨更加稳定。
