如果只考虑房地产市场的话，加拿大可能是世界上独一无二的一块福地。在过去近十年的时间里，这里的房地产业随大流猛涨，虽金融危机猛于虎，隔壁美国房地产泡沫破裂跌入深渊，加拿大的市场却仿佛没有受到太大的震动，表现颇为淡定。虽然有一定程度的下滑，但是离我们事前所担心的那样跟着崩盘，相差甚远。
这种情况肯定是有原因的，有些人就很骄傲地指出，这一切都是中国人的功劳。房价为什么会连涨这么多年?因为这十年来，中国移民大潮源源不断地涌入加国，勤劳勇敢又逐渐富裕起来的中国人，从中国老家带去一笔不菲的资本，又在加拿大迅速地站稳脚跟，安居乐业，当然也就意味着不断地有生力军加入购房的队伍，不断地拉高房价。而在经济危机到来的时候，又是这群有着无比吃苦耐劳精神的中国人，发挥了郎咸平教授曾经在1997年金融风暴后赞扬过香港人的“信托责任”精神，即使房价下跌，跌破购买价，也要背负负资产，维护自己的家园。有这样一批人在加拿大生活，这里的房地产市场，怎能不稳健?怎能不该涨就涨该跌不跌?
这种说法，作为中国人听起来好像应该很自豪，可理智地想一想，就凭在加拿大还是少数民族的几十万中国人，真的能发挥如此巨大的作用吗?答案是否定的。加拿大向来就是移民国家，1970年代以来,每年都以人口的1%为上限在引进移民，可是像这一次房价连涨十年的奇迹，是空前绝后的。而同时我们看到不像加拿大这样鼓励移民的欧洲国家如英国，房价涨得更加离谱，可见移民的人口因素对房价的推动并不是那么直接。更何况，中国移民的人数在加拿大移民并不是最多的，据说最多的移民地区是东欧。
可是中国移民被推出来说话，当然还有一个很令人“自豪”的原因，那就是这些年“中国人有钱”这一概念，已经渐渐在全世界深入人心了。我们算一笔账就知道了，最近几年移民加拿大的中国人在4万左右，约1.5万个家庭，假设每个中国家庭平均带来10万加元，那么就是1.5亿加元，按平均价格计算，能购买房屋5000套。加拿大的房地产市场新屋加旧屋的交易量，大约每年是30万套，5000套的影响力，应该不会有我们想象中那么大。更何况，除了投资移民之外，更多的是技术移民，很少家庭能够从中国带去10万加元。
那么，到底是什么推动了加拿大房价的上涨呢?答案其实没有意外，还是那些大银行们。这方面不用多说，银行在过去一年中遭受的口诛笔伐，比史上任何时候都多。只不过，加拿大的银行相对还是比较保守，零首付的现象基本没有出现。刚刚登陆加拿大的朋友想买房，如果不是全额，受到的审查就非常严格。其次，加拿大财政部和六大银行2008年初在MONTREAL签订了一个“信任协议”，加拿大的货币流通速度没有受到很大的冲击，金融机构的资金链没有出现大的危机。还有一个很重要的原因是，美国人借银行的钱买房，以房屋作为抵押品，担负的是“有限责任”，而加拿大人做同样的事情，却要担负无限责任。简单地说，在房价下跌成为负资产，加拿大人选择不再供款，除了房子要被银行收走之外，因为房价下跌造成的损失，银行还会继续追讨。现金还完了还不够?那就卖汽车，直到最后身无分文宣布破产，银行才会心不甘情不愿地把剩余的损失给承担下来。
这样听起来，加拿大的银行很“坏”，为了自身的安全不遗余力不讲“人道”。不过，在看过美国银行的“贪”造成的后果之后，有时候又会觉得，银行“坏”一点，至少保证了金融系统的安全和房屋的抗跌性，从这个角度来说，也算是好事。最后再看回中国的银行，最近爆出新闻说，杭州出现天价退房大单，上亿元的退房单最后证明就是开发商自己所为，一方面为了制造热销的假象，另一方面是为了从银行以假按揭的方式融资。从这件事，我们除了要指责开发商“贪”之外，更要感叹中国银行之“笨”。